2017 marque des modifications majeures du régime d'investissement immobilier "Pinel".
Ce régime très favorable aux investisseurs particuliers permets de bénéficier d'une réduction de vos impôts sur le revenu jusqu'à 6.000€ /an*.
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Les dernières opportunités en zone B2 de la Loi Pinel
Après les récentes déclarations du Ministère en charge du dispositif d'investissement Immobilier "loi Pinel", nous avons pris acte de la non éligibilité de la zone b2 à partir du 31/12/2017. Loin d'être des zones peu dynamique, nous connaissons ces territoires où la demande en logement est forte pour des populations jeunes et désireuses de travailler sur des zones côtières attractives en emploi et en qualité de vie.
Des opportunités de rendement
Nous avons recensé et analysé les opportunités de notre zone de chalandise. Il s'avère que de Lorient jusqu'à Royan plusieurs communes offrent des rendements supérieur à 5% (hors réduction fiscale). Prenant acte de la qualité de ces investissements et de leur rapport intéressant, nous avons décidé de vous proposer un accompagnement global pour bénéficier de ces opportunités.
Ainsi, nous vous proposons de nous rencontrer dans les meilleurs délais en fonction de vos disponibilités pour accéder à ces offres.
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Opportunités avant fin 2017 - Loi Pinel
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Taux 2017 - Crédit Immobilier
Mémento "Investir en Loi Pinel"
Réduction d’impôt pour investissement locatif "Pinel"
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
Investissements concernés
Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » :
-
les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement jusqu'au 31 décembre 2017 ;
-
les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire jusqu'au 31 décembre 2017 ;
-
les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2017 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ "immeuble neuf" est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis jusqu'au 31 décembre 2017, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
-
les locaux, acquis jusqu'au 31 décembre 2017, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.
Conditions de location
Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
La location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.
Plafonds de loyers
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2017 :
|
Zone |
Plafonds de loyers au m² en métropole |
|---|---|
|
Zone A bis |
16,83 € |
|
Zone A |
12,50 € |
|
Zone B1 |
10,07 € |
|
Zones B2 / C (sur agrément) |
8,75 € |
Plafonds de ressources
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 / C |
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 72 737 € | 66 699 € | 48 596 € | 43 737 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 103 326 € | 94 579 € | 69 014 € | 62 113 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 12 954 € | + 11 859 € | + 8 677 € | + 7 808 € |
Respect d’un certain niveau de performance énergétique
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.
Zonage
La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.
Sont également concernées, les communes de la zone B2 et, depuis le 1er janvier 2017, les communes de la zone C se caractérisant par "des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière", sous réserve, de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat et de l'hébergement.
L’agrément rendant la commune éligible à la réduction d’impôt peut être invoqué pour les logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou pour les logements que le contribuable fait construire, dont le permis de construire est déposé à compter du lendemain de la publication de l’arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs. Il peut l'être dès le lendemain de sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.
Plafond de la réduction d’impôt
Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.
Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux ») et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an.
Ce seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2013. Toutefois, pour l'appréciation de ce seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013.
Taux de la réduction d’impôt
Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou douze ans).
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.
Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.