Les prêts immobiliers

PSLA Prêt Social Location Accession

Prêt social location accession (PSLA)

Nature et conditions d’octroi du prêt

Le PSLA, prêt social locatif accession, est un prêt conventionné qui peut être consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer des opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs après obtention d’un agrément préfectoral et signature d’une convention.

Les logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources PTZ (ancien dispositif).

  • Les prêts complémentaires du prêt conventionné sont mobilisables en complément du PSLA (1% logement, prêt à 0 %).
  • La mensualité de remboursement est plafonnée. La somme des mensualités (hors primes d’assurance) ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l’option.
  • L’aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée à l’accédant titulaire d’un contrat de location-accession.

Transfert du prêt

Le prêt qui a été accordé au vendeur peut être, au moment de la levée de l’option, transféré au titulaire du contrat de location-accession pour le montant du capital restant dû. Son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive. Le ménage n’est pas tenu d’accepter le transfert et peut choisir toute autre offre de crédit. Le transfert n’est pas automatique : l’établissement de crédit peut s’opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d’option.

Aides spécifiques

Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques :

  • une TVA à 7% pour l’opérateur. Quand le locataire-accédant lève l’option dans les 5 ans de l’achèvement pour acheter le logement qu’il loue, la vente est exonérée de TVA et non assujettie aux droits d’enregistrement ;
  • une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans à compter de l’année suivant celle de leur achèvement. Le ménage qui lève l’option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.

Redevance et prix

Redevance

La redevance se décompose en une partie correspondant à la jouissance du logement (fraction locative) et une partie correspondant au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).

La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder des plafonds mensuels par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ces plafonds sont révisés au 1er juillet de chaque année sur la base de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction de l’année civile précédente.

La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.

Prix de vente du logement

Il ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.
Le prix non révisable, est minoré à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1 %.

Garanties

En cas de levée de l’option, le vendeur offre à l’accédant deux garanties, l’une de relogement, l’autre de rachat.

Garantie de rachat

La garantie peut être mise en jeu sur demande de l’emprunteur ou du coemprunteur par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze ans à compter de la levée de l’option. La demande doit intervenir dans un délai d’un an suivant la survenance, pour l’emprunteur ou le coemprunteur, de l’un des faits suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
  • chômage de plus d’un an attesté par l’inscription à l’ANPE,
  • invalidité reconnue par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

En cas de mise en jeu de la garantie, le vendeur s’oblige à racheter le logement à certaines conditions.

Garantie de relogement

Le vendeur a obligation de proposer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les six mois à partir de la date fixée pour la levée d’option, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS.

L’occupant dispose d’un mois pour répondre. A défaut d’acceptation, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux. Entre la date limite de levée d’option et jusqu’à son départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation (au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive).

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