Point Immobilier Mi 2013 : Bulle ? oui!!! Eclatement en …

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En appui de notre point de vue du marché de l’immobilier à mi 2013, nous présentons la vidéo « Xerfi » de prospective sur l’existence « quasi structurelle » d’une bulle immobilière en France.

Nous avons là une présentation  des caractéristique traditionnelles évoquées en France pour la bulle immobilière:

– des prix très (trop) élevés

– une déconnexion totale de ceux-ci avec les revenus des ménages

-un emballement à la hausse des prix sur ces 10 dernières années

– une hausse de bulle des crédits immobiliers avec un allongement de la durée moyenne sur une longue période

La question du non éclatement de cette bulle est traitée avec les poncifs d’usages, chose inhabituelles chez Xerfi…

Mais en matière immobilière, on peut concéder que les données sont toujours biaisées par les émetteurs (notaires, agents immobiliers, observatoire du crédit,etc…)qui ont intérêt à voir si ce n’est « les arbres montés jusqu’au ciel », tout au moins à présenter une reprise à tout bout de champs ou encore des appels au secours envers l’état et donc le contribuable!!!???

Aussi, nous avons droit à des explications plus ou moins pertinente que nous allons commenter:

des taux actuels au plus bas depuis 1947qui auraient plutôt matière à confirmer une crise de solvabilité des ménages (voir notre article sourcé par les notaires) car cette baisse des taux n’a aucunement permis un retour des transactions. Tout juste a-t-elle permise aux ménages justifiant d’un profil bancaire valide de se montrer hyper sélectif sur des biens haut de gamme et par effet miroir d’exclure du marché immobilier les vendeurs se montrant trop « gourmand » en terme de prix sur des biens avec des « défauts ». Ces taux bas confirment donc une crise des volumes qui par expérience précède la crise des prix…quand les vendeurs ne pourront plus reporter la vente… »Nécessité fait loi »

la pression de la demandeLe fameux « effet décohabitation » qui selon l’analyse de « prime view »(voir la vidéo d’anticipation de Prime view) est arrivé à sa phase de maturité et n’explique plus « un manque de logement » en France. En revanche, l’arbitrage des actifs par les ménages disposant de liquidités est un facteur de ralentissement de la baisse des prix ; l’immobilier conserve en effet pour certains un caractère de « valeur refuge »…que ceux-ci en parle au Japonais qui ont vu les prix baisser depuis 30 ans…drôles de refuges!

l’octroi de crédit « prudent » en France...Certes l’analyse de l’endettement pour la validation des crédits est une sécurité pour les banques françaises qui plus est à taux fixe. Mais chaque nouvelle génération qui entre dans la bulle immobilière avec l’espoir de la « plus-value » qui fera automatiquement un effet de levier sur le prochain achat ne prends pas le même départ… Bien au delà des taux et de l’inflation qui sont des facteurs majeurs, il en est un qui les surpasse en terme d’effet de levier: l’amortissement du capital de prêt et donc la durée initiale de prêt. Et là les dernières générations se sont fait bernés comme nos amis américains avec les « subprimes »…L’effet de pyramide de Ponzi est bien là mais avec les verrous à la Française et les amortisseurs sociaux qui ont empêchés le nettoyage du marché en 2008/2009. Les banques ont encore des cadavres dans les placards.

l’anticipation de la hausse des prix par les jeunes générations permet donc l’évitement de l’éclatement de la bullesi ce n’est que le schéma traditionnel d’un achat immobilier à 30 ans pour une revente à 40 ans à du « plomb dans l’aile ». Ainsi par le jeu de l’allongement de la durée des prêts, les jeunes générations voient la dette de leur prêt nettement moins baissé que les générations précédentes. du même coups « l’apport disponible restant après la première revente » est sensiblement plus faible alors que les prix eux ont entamé une hausse de plus de 100% depuis 2002!!! Cette dé-correllation entre chaque génération de l’apport restant après la première revente en pourcentage du nouveau projet dont le prix a explosé pose la question de la fin du mécanisme de Ponzi qui permettait de renflouer la bulle à chaque génération.

seule la remontée brutale des taux permettrait d’anticiper l’explosion d’une bulleCertes oui un événement violent de ce type provoquerait une chute vertigineuse et rapide des prix… Mais le facteur de dé-solvabilisation des ménages par les critères bancaires, les éléments macro-économiques de récession en France et en Europe, l’absence de nécessité de vendre absolument pour la majorité des personnes des générations au delà de 60 ans vont alimenter une insidieuse etfatale baisse des volumes puis des prix. Cette baisse aura bien lieu dans la durée et avec un phénomène de « boule de neige » accélérateur.

Donc le dégonflement de la bulle immobilière est en cours et seuls les dynamiques des acteurs en place vont avoir un effet de ralentissement de la baisse…Face à ce marché en repli, les acteurs sont en tension grave pour la première fois depuis longtemps :

– au sein des agences immobilières, des tensions existent entre les réseaux à « bas coûts » et les réseaux traditionnels qui s’accusent mutuellement de mauvaise pratiques et demande de la régulation…les crispations sont fortes aussi envers le gouvernement, par le biais d’attaque envers la ministre et son projet de régulation des loyers

dans le neuf, les accusations de normes trop onéreuse sont à la mode et les lobbyistes de tous poils attaquent la Ministre Duflot (allant jusqu’à la déstabiliser pour un commentaire de son mari sur le 14 juillet…les bonnes vieilles méthodes sont à l’oeuvre)

Mais l’acteur le plus massivement impliqué dans la bulle depuis ces 40 dernières années, j’ai nommé l’état, n’a plus les moyens économiques pour venir à la rescousse de ce marché. La France est prise en étaux entre les injonctions de Bruxelles d’un retour massif à l’équilibre des comptes et son « naturel » keynesiens » de relance d’un secteur par la dépense fiscale. Cette dernière stratégie a été à l’oeuvre depuis 40 ans et les professionnels qui ont bâti leurs fortunes dessus vont être d’une violence sans fin contre cet état qui tel la Fourmi de la fable leur dit « vous dansiez tout l’été, et bien chantez maintenant ».

Dernier élément apporté par le cabinet « prime view », l’effet choc de génération. a partir de 2013, notre pays va passer de 400.000 ménages acheteurs nets d’immobilier par an à 1,5 millions de vendeurs nets par an! Simplement par le jeu démographique des « papy boomeurs » qui naturellement vont avoir besoin de vendre pour faire face à la baisse de leur revenus et aux coûts de la prise en charge de leur santé, confort, bien être,etc…Ceci dit, le manque d’élasticité des prix de l’immobilier (la nécessité de vendre n’est pas impérative pour tous et donc l’on peut reporter son projet de vente..mais aussi d’achat) va permettre à cette transition de baisse durable et de plus en plus forte des prix de se passer dans un temps de 8 à 15 ans selon les marchés de chaque région.

En conclusion, nous validons notre scénario 2013 et pour les années à venir : décrochage des prix de 30% environ selon les zones et leur flux au fur & à mesure que la nécessité de vendre sera intégrée par les générations possédantes et d’une reprise économique pour les jeunes générations.

Sans cette reprise, nous irons en revanche définitivement vers une France de locataire qui n’auront qu’exceptionnellement le statut de propriétaire car l’accentuation de la baisse des prix et du statut de valeur refuge de l’immobilier dans la psychologie française accentuera la « richesse immobilière » des ménages aisés et l’absence de patrimoine immobilier pour les ménages moyens et modestes…Qui aura eu tort ou raison ? chaque profil de propriétaire peut seul le déterminer avec des objectifs patrimoniaux et personnels personnels et subjectivement propres à chacun!

Nous intégrerons sous peu un simulateur permettant à chacun de mesurer la pertinence d’un investissement immobilier en fonction de ses critères personnels et budgétaires…à suivre!

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