Les prêts immobiliers

Pass-Foncier

Pass-Foncier® pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2010

Le PASS-FONCIER permet de faire construire ou d’acquérir un logement neuf à des conditions avantageuses  (TVA à taux réduit notamment) en  étalant dans le temps l’effort financier.  Il est par ailleurs assorti d’un dispositif de sécurisation pour l’accédant.

Il existe  deux formes de PASS-FONCIER :

  • Le PASS-FONCIER sous la forme d’un bail à construction : réservé à la construction  ou l’acquisition d’une maison individuelle hors copropriété, il permet de concentrer dans un premier temps l’effort financier sur le  seul remboursement des prêts finançant la construction ; l’acquisition du terrain est reportée à l’issue de la période de remboursement de la construction.
  • Le PRET PASS-FONCIER à remboursement différé : pendant une première période l’emprunteur (le candidat acquéreur) ne paie que les intérêts ; le remboursement du capital est reporté ultérieurement. Ce prêt peut être obtenu pour la construction ou l’acquisition d’une maison individuelle ou d’un logement situé dans un immeuble collectif.

S’il s’agit  d’une opération portant sur une maison individuelle, le choix entre ces deux formules revient au candidat acquéreur. Le dispositif est prévu pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2010.

Qui peut bénéficier d’un PASS-FONCIER ?

Quel que soit le cas, pour pouvoir bénéficier d’un PASS-FONCIER, le candidat acquéreur (l’accédant) doit remplir trois conditions cumulatives :

  • Etre primo-accédant (c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le dépôt de la demande de PASS-FONCIER) ;
  • Disposer de ressources inférieures à un plafond variable en fonction du nombre d’occupants du logement et de la zone géographique* d’implantation du logement:
 

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A

Zone B ou C

1

31 250 €

23 688 €

2

 43 750 €

31 588 €

3

50 000 €

36 538 €

4

 56 875 €

40 488 €

5 et plus

 64 875 €

44 425 €

* Les zones sont définies par l’arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

  • Etre bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété (subvention, prêt bonifié, ou plus rarement en pratique, bail à construction ou emphytéotique) attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.

Le montant de l’aide (subvention ou bonification d’intérêt) doit être au minimum égal à :

  • 4 000 euros en zone A*, 3 000 euros en zone B* et C* : pour 1 à 3 personnes.
  • 5000 euros en zone A*, 4000 euros en zone B* et C* : pour 4 personnes et plus.

Le candidat acquéreur doit se renseigner auprès de l’ADIL et de la commune dans laquelle il envisage d’acheter ou de construire pour savoir si une telle aide est accordée.

Pass-Foncier® sous forme de bail à construction

Opérations pouvant être réalisées dans le cadre d’un bail à construction

La construction ou l’acquisition hors copropriété d’une maison individuelle neuve   destinée à être occupée  par l’accédant à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’une maison acquise dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou d’une maison que l’accédant fait construire en tant que maître d’ouvrage.

Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m² de surface utile, variable suivant la zone géographique* d’implantation du logement (à compter du 1.1.2010) :

zone A

3 932 €

zone B1

2 637 €

zone B2

2 302 €

zone C

2 014 €

* Les zones sont définies par l’arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Dans le cas d’une construction de logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés. Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Le bail à construction

Il fait l’objet d’un acte notarié (acte authentique), publié au fichier immobilier.  Il s’agit d’un bail de longue durée par lequel le preneur (l’accédant ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) s’engage à édifier une maison sur le terrain dont il a la jouissance, et qui lui confére la propriété de la construction.

Pour permettre à l’accédant de ne pas supporter, dans un premier temps, le coût du terrain,  une filiale d’un organisme 1% logement (CIL/CCI)  assure le portage foncier : elle achète le  terrain et le revend ultérieurement à l’accédant.
Cette filiale signe concomitamment avec l’accédant  un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

La durée du bail à construction  correspond à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par l’accédant. Elle ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à  25 ans.  L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage (c’est-à-dire pendant le cours du bail à construction) et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage (cf. ci-dessous). Dans ce cas le bail à construction peut prendre fin avant 18 ans.

Montant du PASS-FONCIER Bail à construction

L’aide apportée par le Pass-Foncier correspond au coût du terrain que la filiale du CIL/CCI prend en charge pendant la période du portage foncier, sans paiement de loyer en contrepartie, et que l’accédant lui paiera ultérieurement, après avoir remboursé les prêts contractés pour la construction et le cas échéant l’avance à valoir sur le prix du terrain (cf § Achat du terrain).

  • Elle est égale  au prix du terrain (majoré des frais d’acquisition supportés par la filiale du CIL et des frais d’expertise pour son évaluation), sans pouvoir excéder par logement, un plafond variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :

Zone* A

Zone* B1

Zone* B2

Zone* C

30 000

25 000

20 000

10 000

(*) résultant de l’arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Ces montants sont applicables aux décisions d’octroi de prêt ou de bail à construction délivrées et signées à compter du 29 juillet 2010.

  • Si le coût du terrain est supérieur au montant du PASS-FONCIER, l’accédant (ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) verse à la filiale du 1% logement, au moment de la signature du bail à construction, une avance correspondant à la différence, à valoir sur le prix.

Achat du terrain

L’accédant peut acheter le terrain, en levant l’option, avant l’expiration du bail à construction ou à l’issue du bail à construction.  La levée de l’option et la vente du terrain font l’objet d’un acte  notarié (acte authentique).

Le prix de vente du terrain

Il est égal au prix auquel la filiale de l’organisme 1% logement l’a acquis (frais de notaire et d’expertise inclus) diminué de l’avance que lui a versée l’accédant, le cas échéant, actualisé chaque année sur toute la durée effective du portage :

  • au taux de 1,5 %, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole) ;
  • au taux d’inflation (limité entre 2 % et 4,5 %) dans les autres cas.

La levée de l’option en fin de bail à construction

Dans le cas où il n’a pas acheté le terrain pendant la période du portage foncier, au moins un an avant son échéance, l’accédant est informé par la filiale de l’organisme 1% logement qui s’était portée acquéreur du terrain de la date d’échéance du bail, et de la possibilité qui lui est offerte d’acquérir le terrain.

  • soit il lève l’option et il acquiert le terrain
  • soit il renonce à l’acquisition du terrain : le bail à construction peut, à sa demande, être prorogé pour une durée maximale de 15 ans ; l’accédant reste alors locataire du terrain, il doit s’acquitter d’un loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans.  A l’issue de cette période de 15 ans, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain.

Cas d’une vente en l’état futur d’achèvement

Le bail à construction  est passé  dans un premier temps entre la filiale du CIL et le promoteur. Il est cédé à l’accédant au moment de la signature de l’acte de vente authentique. L’accédant rembourse alors au promoteur l’avance que celui-ci a, le cas échéant, versé à la filiale de l’organisme collecteur.

Cession du logement par le ménage bénéficiaire du bail à construction

En cas de vente de son logement par le ménage ayant bénéficié du dispositif, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément du bailleur (la filiale de l’organisme 1% logement).
Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l’accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources  réglementaires et acquisition à usage de résidence principale). S’il ne remplit pas ces conditions, l’accord du bailleur n’est donné que si le nouvel acquéreur s’engage à verser un loyer périodique (fixé par le contrat de bail à construction) ou à acheter le terrain en levant l’option. Le taux de TVA à taux réduit  dont a bénéficié l’accédant (cf. ci-dessous) est dans ce cas remis en cause : le ménage bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA.

Prêt Pass-Foncier® à remboursement différé

Le PRET PASS-FONCIER prend la forme d’un prêt à remboursement différé qui est accordé par un CIL/CCI. L’opération se réalise dans un cadre juridique classique : notamment par la signature d’un acte notarié pour l’acquisition du terrain d’une part et d’un contrat pour la construction de la maison d’autre part ; s’il s’agit de l’acquisition d’un logement à construire en collectif, l’accédant signe un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Opérations ouvrant droit au PRET PASS-FONCIER

  • La construction ou l’acquisition d’une maison ou d’un logement situé dans un immeuble collectif,  affecté à la résidence principale de l’accédant.
  • Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au  m² de surface utile, variable suivant la zone géographique d’implantation du logement (à compter du 1.1.2010) :

zone A

3 932 €

zone B1

2 637 €

zone B2

2 302 €

zone C

2 014 €

Dans le cas d’une construction du logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés).

Caractéristiques du PRET PASS-FONCIER

Le différé d’amortissement

Le Prêt PASS-FONCIER comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période pendant laquelle l’emprunteur ne paie, chaque mois, que les intérêts :

  • au taux de 1,25% par an, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction  (entreprise du secteur privé autre qu’agricole);
  • au taux de 2,5% par an, dans les autres cas.

La durée de la période de différé d’amortissement est égale à la plus longue des durées des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à  0% ; elle est au maximum de 25 ans.

A l‘issue de la période de différé d’amortissement, l’emprunteur commence à rembourser le capital. Il dispose d’un délai de 10 ans maximum pour le faire. Le taux d’intérêt au cours de cette période est de 4,5% par an.

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation le capital, sans être redevable d’une quelconque pénalité.

Montant

Le  montant du PRET PASS-FONCIER accordé par les CIL/CCI est égal à 30 % du coût total de l’opération (TTC),  dans la limite d’un plafond  qui varie suivant  la zone géographique d’implantation du logement :

Zone* A

Zone* B1

Zone* B2

Zone* C

30 000

25 000

20 000

10 000

(*) résultant de l’arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Ces montants sont applicables aux décisions d’octroi de prêt ou de bail à construction délivrées et signées à compter du 29 juillet 2010.

TVA à taux réduit

Qu’il s’agisse d’un PASS-FONCIER sous forme de bail à construction ou d’un prêt à remboursement différé, l’opération de construction ou d’acquisition d’une maison ou d’un logement situé dans un immeuble collectif ouvre droit à un taux réduit de TVA à 5,5% ( 2,1% en Guadeloupe, Martinique et Réunion).

En cas de PASS-FONCIER sous forme de bail à construction

S’il s’agit de la construction de la maison par l’accédant  en tant que maître d’ouvrage (dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, d’entreprise, de maîtrise d’œuvre  ou d’architecte) : le maître d’ouvrage accédant règle dans un premier temps la TVA au taux normal de 19,6% et il est remboursé de la différence (19,6%- 5,5%) après achèvement de l’immeuble.  Il s’agit d’une opération, dite, de « livraison à soi-même » qui doit faire l’objet d’une déclaration auprès du service des impôts (se renseigner au service des impôts du lieu de situation du logement construit).

S’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement ; l’accédant acquitte la TVA à 5,5% directement.

En cas de PRET PASS-FONCIER à remboursement différé

L’accédant acquitte la TVA à 5,5% directement, qu’il s’agisse de la construction ou  la vente d’un logement neuf.

Pour en savoir plus sur la fiscalité applicable à chaque situation se renseigner auprès d’une ADIL et en tout état de cause consulter le service des impôts.

Quelle que soit la forme du PASS-FONCIER

Le bénéfice de la TVA à taux réduit est remis en cause lorsque l’accédant  n’occupe pas le logement à titre de résidence principale pendant au mois 15 ans ou cède son droit au bail  à construction à un accédant qui ne remplit pas les conditions pour bénéficier du dispositif PASS-FONCIER (respect du plafond de ressources, primo accession d’un logement affecté à sa résidence principale).  Dans ce cas, le bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA dont le montant est dégressif au-delà de la 5éme année de détention du logement.

Financement de l’opération et sécurisation de l’accédant

Financement de l’opération

Pour financer la construction et l’acquisition ultérieure du terrain le cas échéant, l’accédant peut bénéficier de prêts aidés ou réglementés : Prêt d’accession sociale (PAS), Prêt à 0% dont le montant est majoré dans certains cas. Il ne peut toutefois obtenir un « Prêt Accession du 1 % Logement », ni en cas de bail à construction, un prêt épargne-logement.

Une sécurisation pour l’accédant : la garantie de rachat et de relogement

L’accédant peut dans certains cas (décès d’un proche -conjoint, concubin, partenaire pacsé ou d’un descendant direct occupant le logement-, chômage de longue durée ou invalidité), à sa demande, bénéficier d’une double garantie : garantie de rachat de son logement et si ses ressources sont inférieures à un plafond, garantie de relogement.
Il doit occuper son logement à titre de résidence principale, avoir un taux d’effort (pourcentage de ses charges de remboursement et charges immobilières par rapport à ses ressources) supérieur ou égal à 40% pendant les trois derniers mois précédant sa demande et être de bonne foi. En cas de décès de l’accédant lui-même la demande peut être faite par ses descendants directs ou son  conjoint, concubin ou partenaire pacsé occupant le logement au jour du décès.

La garantie de rachat et la garantie de relogement lui sont offertes l’une et l’autre par le CIL/ CCI (ou par la personne morale avec laquelle l’organisme collecteur a conclu une convention à cet effet), selon le cas, pendant la durée initial du bail à construction ou la durée du différé d’amortissement.

La garantie de rachat de son logement

Le CIL s’engage à racheter le logement à hauteur de 80% du prix d’achat initial, décoté de 1,5% par an à compter de la sixième année et éventuellement minoré des frais de réparations si le logement a subi des dégradations dues à un usage anormal.

La garantie de relogement

L’ accédant dont les ressources ne dépassent pas le plafond ouvrant droit à un logement HLM (plafonds PLUS : renseignements à l’ADIL), peut  demander au CIL à être relogé (ou en cas de décès, son conjoint, concubin, partenaire pacsé ou un descendant direct occupant le logement et respectant ces conditions). Le CIL lui propose  trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans les 6 mois suivant sa demande qui doit avoir été adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des trois offres pour accepter. S’il n’en accepte aucune, la garantie de relogement cesse de s’appliquer.

A qui faire une demande de PASS-FONCIER ?

Qu’il s’agisse d’un PASS-FONCIER sous forme de bail à construction ou d’un PRET PASS-FONCIER, le candidat acquéreur doit déposer sa demande de PASS-FONCIER auprès d’un organisme 1% collecteur (CIL/CCI de son choix ou de son entreprise lorsqu’elle est assujettie à la participation des employeurs à l’effort de construction).
Celui-ci:

  • réalise une étude du projet et de sa faisabilité (en fonction notamment du niveau des aides accordées par les collectivités territoriales);
  • apprécie la sécurité de l’opération ; une analyse de la faisabilité du projet
  • se charge du montage complet du dossier

Le CIL/CCI est libre d’accepter ou de refuser l’opération.

Il est donc demandé au candidat acquéreur de s’adresse au CIL pour vérifier qu’il obtiendra le PASS-FONCIER.

 

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