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Marché Immobilier Bloqué : Problème de propagande !!!

Un jeu simple : à chacun de déterminer les éléments de langages de propagande qui

tentent de faire croire à l’opportunité « permanente » d’être propriétaire…

Réponses sous la vidéo.

-1- « les agences immobilières embauchent »…sous entendu : « et c’est formidable! le marché repart ».

En écoutant attentivement la réponse & avec quelques bases d’informations comparatives (comme notre lien ici) on devient plus circonspect. En part de marché, les agences traditionnelles ne représentent que 50% des transactions en France…d’où un manque à gagner énorme qu’il faut sans cesse reconquérir. Ce manque à gagner est accentué actuellement par le développement des agents immobiliers mandataires sans agence qui pratiquent des honoraires plus bas que les agences traditionnelles. Pour faire face à cette double concurrence, les agences immobilières n’ont pas le choix : il faut recruter des jeunes commerciaux payés à la commission pour vendre aux vendeurs potentiels « plus de services »… Ce « fameux » « plus de service » n’est en fait que l’auto-déclaration très présomptueuse que l’agent immobilier est le garant d’un juste prix & d’un juste choix…car c’est vrai, un agent immobilier peut tout aussi bien vous conseiller la location ou l’achat à la base… mais c’est sur la transaction d’achat que toute la chaîne des métiers de l’immobilier se fait beaucoup plus de profit (que sur la mise en location…) D’où un un manque de conseil permanent qui décrédibilise la grande majorité des professionnels!

-2- « la baisse des prix est limité à environ moins 2% sur le début 2013 »

Sur un marché « très particuliers où tout et son contraire a été dit » notre journaliste demande à un  » vrai professionnel objectif » le pourquoi de « ces baisses annoncées et qui n’arrivent pas!!! »??? oui pourquoi?

Avant d’expliciter les facteurs de notre « vrai professionnel », il s’agit de démystifier cette baisse qui n’arrive pas. Par l’exemple ce sera le mieux. Ne prenons pas les exemples que nous connaissons tous dans nos familles, chez nos amis ou nos voisins qui ont perdu entre -30% et -15% depuis leur achat en 2007 …ne les prenons pas car ce serait trop facile!!! Appuyons nous plutôt sur le constat que nous avons relevé cet été (voir notre lien ici) d’une opération monté par un réseau bien connu (ORPi pour ne pas le nommer).

Tout est parti d’un constat-coup de gueule :  Bernard Cadeau, le sémillant patron du réseau ORPI, qui a lancé cet hiver son pavé dans la mare en déclarant au plus fort de la dernière phase de la dernière crise immobilière : « les prix demandés par les vendeurs sont surestimés, peut-être de 15% » ! Et de lancer une opération baptisée justement vérité des prix, à l’aide de son outil d’étude comparative de marché ( ECM) .

Résultat, obtenu six mois plus tard : une baisse de prix constaté de 11% en moyenne sur la France ( comparé à la baisse de 2,5% du prix moyen) sur les prix ainsi « revisités ».

Résumons donc :

Le fait : En annonçant une baisse moyenne de 2,5%, les professionnels refusent d’adresser aux consommateurs les vrais baisses qu’ils sont en droit d’attendre!!! 

La problématique : les outils de présentation au grand public des tendances à la hausse ou à la baisse des prix sont dans les mains des acteurs du marché…qui vivent mieux quand les prix grimpent et les transactions aussi….jusqu’à ce que la réalité rattrape la bulle qui nous est ainsi présentée!

La conclusion : Les  » vrais professionnels » censés nous conseiller objectivement ne le sont pas!  Ils ont un double intérêt à « diriger » les clients vers l’opération de vente au lieu de la location et en parallèle à maintenir une » information tendancieusement à la hausse des prix » loin d’être vérifiée et vérifiable par le grand public!

Donc les négociations doivent être féroces avec les vendeurs pour ne pas être surpris par un investissement qui deviendrait « surpayé » (d’au moins 11%…donc) dans le temps! La baisse est bien présente et en phase de croissance...(voir notre article et vidéo ici)

Revenons aux arguments cités par notre « vrai professionnel »:

« les taux sont extrêmement bas & augmente la solvabilité des acquéreurs , ce qui entraîne un nombre d’acquéreur en hausse et une volonté des acquéreurs d’avoir un logement plus grand » .

Ce raisonnement valait pour les 30 dernières années…mais depuis 2012 nous avons appris que la dé-correlation entre des taux bas et des ventes ainsi que des prix en hausse est actée. Cela est dû par une plus grande sévérité des banques dans l’accès aux crédits et par les perspectives sombres de l’emploi et des revenus en France qui démotivent les acquéreurs avec raisons. Pourquoi rembourser tous les mois un crédit qui est lié à un bien immobilier qui peut perdre de la valeur plus vite que la baisse du capital du crédit!!!Si c’est pour se retrouver au chômage avec une incapacité de payer son prêt et une incapacité de vendre son bien plus chère que le capital restant dû à la banque …bonjour la galère dans une négociation avec sa banque… On est loin « d’un placement de bon père de famille ». Ne vaut-il mieux pas être locataire dans un logement que l’on adapte à ses besoins en déménageant en fonction des menaces et des opportunités sur son budget.

« le déficit de logement en France et ce fameux « désir d’achat des Français » chevillé au corps »:

Le fameux « déficit de logement en France »…Selon le cabinet « prime view » de prospective il s’agit là d’une mythologie encore présente dans les esprits (voir la vidéo ici). Mais les phénomènes de décohabitation sont derrières nous et nous sommes dans une phase de transition où les « papys boomers » nés dans les années d’après guerre vont maintenant être plus ou moins contraint de vendre le patrimoine accumulé dans les années de hausse pour maintenir leur niveau de vie et payer leur dépendance en soin de santé. En même temps va se dégonfler ce fameux « désir d’achat » et la valorisation des prix par une mise sur le marché de plus en plus grande des biens accumulés par les générations vieillissantes. Au fur et à mesure sur les 10 prochaines années, nous allons assister à une volonté de vendre qui ira croissante et donc une baisse des prix par la mise sur le marché de nombreux biens qui devront corriger leur prix…correction déjà à l’oeuvre…

Ce « désir d’achat des Français » pour légitime qu’il a pu paraître dans des années de forte hausse va de la même manière se dé-légitimiser pour les jeunes générations qui  n’ont actuellement pas les mêmes moyens que leurs aînés. en outre, les pouvoirs politiques semblent changer d’axe stratégique sur le logement par manque de moyen et par volonté de se soumettre au modèle allemand, modèle d’un pays de locataire à bas salaire et mobile pour satisfaire la flexibilité dans l’emploi & la compétitivité des entreprises.

« le financement par crédit est « sur » car le risque de défaut de crédit en France est parmi les plus faibles d’Europe » :

J’expose simplement ci-dessous l’avis de l’autorité de contrôle des banques sur leurs politiques en matière de crédits à l’habitat…je ne pense pas être plus clair!!!

« L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui a pour mission de veiller à la stabilité financière en France, met en garde les banques contre tout relâchement de leur politique d’octroi de crédits immobiliers dans son enquête annuelle (au 30/08/2013) sur le financement de l’habitat. Objectif : prévenir une baisse soudaine des prix de l’immobilier.

« La possibilité d’un ajustement significatif à la baisse des prix de l’immobilier n’est pas à écarter, ce qui pourrait représenter un risque pour la stabilité financière. » Voilà tout l’enjeu pour l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance qui a publié en juillet, pour la troisième année consécutive, une étude sur le financement de l’habitat. Afin de prévenir un éventuel effondrement du marché, l’autorité y invite les banques à la prudence dans leur politique de gestion des crédits immobiliers : « Les établissements doivent accorder une grande attention au taux d’intérêt, qui doit intégralement tenir compte du coût des ressources, des charges opérationnelles et du coût prévisible du risque, comme à l’ensemble des autres critères d’octroi qui doivent être définis de manière prudente » (voir l’article paru sur le site cbanque ici). »

Nous constatons donc que nos banques doivent rester prudentes dans l’octroi de crédit…ce qui impacte immédiatement le marché immobilier en terme de volume…et toutes stagnations des volumes à toujours précédé une correction des prix.

Cela est déjà à l’oeuvre et va s’étendre sur les prochaines années (8 à 10 ans). Il s’agit d’un simple constat pour permettre à chacun d’évaluer avec pertinence l’opportunité d’acheter ou de louer son bien immobilier. Nous entrons dans une nouvelle phase où l’investissement  » en bon père de famille » dans la pierre est terminé. il faut faire preuve d’humilité et demander conseil aux professionnels en place. Mais les professionnels ne sont pas à la hauteur de la situation en nous masquant les évidences que tout un chacun ressent actuellement…Sans les juger moralement, nous pouvons penser qu’ils agissent sur des réflexes acquis depuis 30 ans de hausse accentuée sur les dernières années.

Pour trouver le meilleur conseil, il va falloir procéder au cas par cas à une analyse de son projet immobilier, de ses capacités financières, budgétaires ainsi que ses perspectives en terme d’emploi, de charge de famille, etc…tout en veillant à comparer avec les placements en valeurs mobilières et assurance-vie…

Notre outil de comparaison à l’adresse des professionnels comme des particuliers sera prêt mi septembre!

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