L’Achat de Terrain pour Construire sa Maison

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Vous voulez acheter un logement, en cours de construction ou à construire : une maison et son terrain vendus par le même vendeur, ou mieux par des vendeurs indépendants.

Avant-contrat pour votre terrain

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous « signature privée » du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

Avant de signer, examinez-le dans le détail et n’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la transaction) ; vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas.

Achat d’un terrain hors lotissement

L’avant-contrat peut-être :

  • soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé ;
    Si elle est passée sous signature privée, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation au bureau d’enregistrement de votre domicile ;
  • soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur, tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite . En tout état de cause le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en contrepartie d’une promesse ou d’une offre d’achat, sinon elle serait nulle (Code civil : 1589-1).

Contenu de l’avant-contrat

Veillez à ce qu’y figure le maximum de précisions, notamment :

  • le prix, et les taxes afférentes au prix ;
  • la description détaillée du terrain, sa surface exacte. L’avant-contrat et le contrat de vente doivent préciser si le descriptif résulte d’un bornage ;
  • les servitudes privées (droit de passage, de puisage…) ou publiques éventuelles ;
  • l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué, ni loué ;
  • la date et la signature du contrat de vente devant notaire ;
  • le cas échéant, le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.

Vous avez intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des clauses suspensives qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment :

  • l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel permettant la réalisation de votre projet ;
  • la vente, le cas échéant, de votre précédent logement ;
  • l’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction ;
  • l’obtention d’un permis de construire.

Achat d’un terrain dans un lotissement

L’avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant le permis d’aménager. Tant que l’autorisation de vendre par anticipation n’a pas été délivrée à l’aménageur-lotisseur (elle le sera s’il peut justifier qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition), vous ne pouvez signer qu’une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l’obtention de ces documents. Après cette obtention, l’avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

Contenu de l’avant-contrat

L’avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

  • la consistance du lot réservé , la surface hors oeuvre nette constructible sur votre lot ;
  • sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage ;
  • son prix ;
  • son délai de livraison ;
  • la remise du permis d’aménager et du cahier des charges du lotissement. Vous devrez en respecter les dispositions.

Faites-inclure dans l’avant-contrat une clause suspensive concernant l’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction.

Délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours.

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse unilatérale de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, vous disposez d’un délai de 7 jours pour revenir, éventuellement, sur votre décision .

Si vous décidez de renoncer à l’acquisition du lot, vous devez en informer le vendeur avant l’expiration des 7 jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n’êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies.

Réservation du terrain

A la signature de l’avant-contrat, le vendeur peut vous demander une somme pour vous réserver le terrain.

Achat d’un terrain hors lotissement

Cette somme négociable, est généralement inférieure à 10 % du montant de la vente.
Si vous changez d’avis, vous ne pourrez la récupérer que si la vente ne se fait pas:

  • soit parce que l’une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de prévoir par écrit dans l’avant-contrat, n’est pas remplie ;
  • soit parce que vous n’avez pas obtenu les prêts que vous avez demandés.

Achat d’un terrain dans un lotissement

Vous avez signé une promesse unilatérale de vente : cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation est limitée par la réglementation à 5 % du prix de vente. Le vendeur doit la déposer sur un compte qui est bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente.

Il doit vous la restituer :

  • dans le délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de votre rétractation, si vous vous rétractez ;
  • dans un délai de trois mois, si toutes les conditions de la promesse ne sont pas réalisées.
    Si toutefois le contrat de vente n’est pas conclu de votre fait, alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation .

Contrat de vente définitif ou acte authentique

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).

Vous pouvez toujours en effet vous faire accompagner de votre notaire. Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires.

Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s’ils n’existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par le permis d’aménager, à moins que le lotisseur justifie qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition.

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute) : il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

Vous versez le solde du prix du terrain et les frais notariés, à la signature de l’acte authentique.

 Quelle formule pour Construire sa maison ?

 Plusieurs contrats

Plusieurs situations sont possibles selon l’étendue de la mission que vous confiez à votre constructeur ou entrepreneur. A chacune correspond un cadre juridique précis qui détermine votre rôle, vos garanties, vos droits et obligations, ainsi que ceux du constructeur ou de l’entrepreneur.

Avant de signer un contrat pour la construction de votre maison vous devez être propriétaire d’un terrain (ou titulaire d’une promesse de vente sur ce terrain).

Quand le constructeur vous vend le terrain et la maison, c’est une  » vente d’immeuble à construire « .

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

C’est le constructeur qui vous fournit le plan qui se charge de la construction :
vous signez avec lui un  » contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan « . Le constructeur peut, si vous le souhaitez, réaliser les démarches et formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire. C’est le contrat le plus réglementé.

C’est vous qui fournissez le plan, qu’il soit élaboré par un architecte, par un professionnel compétent, ou par vous-même :

  • Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signez avec elle un  » contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan « .
  • Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros-œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signez avec elle un  » contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan « , et avec chacun des corps de métier qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste par exemple) : vous signez un  » contrat d’entreprise  » lot par lot.

Contrat d’entreprise

Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elles ne se charge à elle seule des travaux de gros-œuvre, de hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et de vitres) : vous signez un  » contrat d’entreprise  » lot par lot avec chaque cors de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…) : pour une tâche déterminée et partielle. Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de votre part une vigilance particulière.

Contrat de maîtrise d’oeuvre

Si un maître d’œuvre ou un architecte se charge de la coordination des travaux : vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’architecte.

Des garanties différentes

Contrat de construction de maison individuelle

Avec le constructeur de maison individuelle qui vous construit une maison dont le plan (établi par lui-même) et le prix sont définis le jour de la signature du contrat:

  • vous n’avez qu’un seul interlocuteur avec lequel vous signez un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé et dont le contenu protecteur pour vous, est contrôlé par votre banquier
  • vous bénéficiez d’un délai de rétractation de sept jours pour renoncer, le cas échéant, au contrat (cf. dépliant  » contrat de construction ») ;
  • le coût de la construction est connu dès la signature du contrat et garanti par le constructeur ;
  • et très important : le constructeur doit vous apporter une garantie de livraison qui vous assure l’achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.

Contrat de maîtrise d’oeuvre

Avec le maître d’oeuvre qui conçoit une maison totalement personnalisée à partir de vos souhaits et de vos possibilités mais qui ne se charge pas de la construction:

  • vous signez un contrat non réglementé : il vous faut donc être particulièrement vigilant pour sa rédaction ;
  • vous traitez, par ailleurs, avec plusieurs corps de métier avec lesquels vous signez des contrats d’entreprise distincts ;
  • le coût définitif du projet n’est connu que lorsque tous les contrats d’entreprise sont signés. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.

 CCMI: précautions et vérifications

Avant de vous engager à faire construire une maison, étudiez votre projet.

Votre projet

Vous décidez de faire construire une maison sur un terrain vous appartenant en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux :

  • Vous devez être propriétaire d’un terrain ou titulaire d’une promesse de vente sur un terrain.
  • Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers : faites-vous établir un plan de financement par Agapè FINANCE.
  • Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix.
  • Votre projet de construction doit être réalisable au regard des règles d’urbanisme : le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement), s’il existe dans votre département, peut vous aider à en étudier l’implantation et les aspects architecturaux ; sa consultation est gratuite.

Choix du constructeur

Contactez plusieurs constructeurs et comparez les prestations qu’ils vous offrent après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, performance énergétique.

La publicité est insuffisante, allez voir leurs réalisations antérieures et faites marcher le bouche à oreille.

Demandez à chaque constructeur un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de l’examiner avant tout engagement.

Vérifiez que le constructeur détient :

  • une garantie de livraison donnée par une société d’assurance ou un établissement financier, agréé pour cette activité ; destinée à permettre l’achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur, elle est obligatoire ;
  • une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction.

Renseignez-vous au tribunal de commerce pour savoir si l’entreprise ne fait pas l’objet d’un dépôt de bilan.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Contrat

Vérifiez que toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de l’opération sont réunies. Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter :

Conditions suspensives

Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

  • vous êtes propriétaire du terrain ;
  • vous avez obtenu vos prêts ;
  • votre permis de construire est accordé ;
  • vous avez souscrit votre assurance dommages-ouvrage ;
  • le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. il doit vous délivrer une attestation nominative correspondant à votre chantier ;

Vous pouvez signer votre contrat de construction avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra vous être intégralement remboursée.

Plan et notice descriptive

Ils doivent être signés du constructeur et de vous-même. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser :

  • les travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.

La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu’ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à votre charge.

Prix

Le coût global de la construction TTC précise :

  • le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études du terrain ;
  • s’il y a lieu, le coût des travaux « réservés » indispensables à l’implantation et à l’utilisation de votre maison que vous avez expressément décidé de prendre à votre charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d’œuvre et matériaux compris).

Attention à ne pas faire de fausses économies en vous réservant trop de travaux ! Vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué.

Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.

Informations relatives au déroulement et au paiement des travaux

Doivent être précisés:

  • La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
    Soyez attentif aux délais indiqués dans le contrat : les délais d’exécution courent à compter de l’ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Faites établir un procès verbal d’ouverture de chantier.
  • la justification de la garantie de livraison : votre constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d’assurance qui s’engage en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Vérifiez qu’elle couvre votre chantier  et est établie à votre nom ; vous devez en conserver l’original ; la justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l’ouverture du chantier.
    Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier : en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de votre part dans les sept jours qui suivent la réception du contrat, ou de chantier non ouvert à la date convenue;
  • l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux ; ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
    • 15 % à l’ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture,
    • 25 % à l’achèvement des fondations,
    • 40 % à l’achèvement des murs,
    • 60 % à la mise hors d’eau,
    • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
    • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage.
    • Le solde est versé à la réception.

Avant l’ouverture du chantier: deux possibilités

Paiements

Soit le constructeur est titulaire d’une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d’un établissement de crédit ou d’une société d’assurance. Il peut alors exiger des paiements limités à :

  • 5 % à la signature du contrat,
  • 10 % à la délivrance du permis.

Demandez-lui son attestation de garantie de remboursement avant d’effectuer ces paiements.

Dépôt de garantie

Soit le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement :avant l’ouverture du chantier, il ne peut vous demander, que le versement d’un dépôt de garantie:

  • limité à 3 % du prix de la construction; il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom, jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Aucun constructeur ne peut demander, avant l’ouverture du chantier, à la fois le versement d’un premier paiement et d’un dépôt de garantie.

Assurances et notice d’information

  • Le constructeur doit fournir l’attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu’il a prises. Vérifiez qu’elles concernent bien votre chantier.
  • Vous devez pour votre part souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Ne faites pas l’économie de cette assurance obligatoire et indispensable
  • Une notice d’information conforme à un modèle type doit être inclue.

Signature du contrat et déroulement des travaux

Délai de rétractation

Vous avez un délai de sept jours pour renoncer au contrat.

Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous l’envoyer, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d’information, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat ou de sa remise, vous avez un délai de rétractation de sept jours pour revenir, éventuellement, sur votre engagement.

Si vous renoncez au contrat, informez-en le constructeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Les sommes que vous avez versées à la signature du contrat devront alors vous être intégralement remboursées sans retenue d’aucune sorte.

Ne signez pas le contrat avant d’être en possession du plan, de la notice descriptive et de la notice d’information.

Un engagement réciproque

La signature du contrat vous engage respectez-le et faites-le respecter.

Avant le début du chantier

Passé le délai de rétractation de sept jours, vous êtes engagé au même titre que le constructeur. Vous ne pouvez l’annuler et récupérer votre argent que si l’une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n’est pas réalisée à la date prévue.

Conservez un exemplaire du contrat daté et signé par vous et le constructeur.

Déroulement et paiement des travaux

Une fois le chantier ouvert, suivez l’exécution des travaux. Votre banquier doit avoir votre accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Contrôlez leur avancement avant de donner votre accord pour payer et vérifiez que les sommes demandées sont conformes à l’échelonnement prévu au contrat. Le contrat ne peut vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Ne signez jamais en blanc : ni bon pour paiement, ni appel de fonds, ni chèque.

Si vous voulez apporter des modifications à votre projet, en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si vous constatez un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, vous devez mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Vous en informerez également l’organisme qui a donné la garantie de livraison.

Réception des travaux et paiement du solde

Les travaux terminés, vous prononcez la réception avec le constructeur en établissant un procès verbal.

Soit vous vous faites assister d’un professionnel du bâtiment – architecte, maître d’oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment – qui vous aidera à faire la réception avec le constructeur :

  • si aucun désordre n’est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur ;
  • si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez auprès d’un organisme choisi d’un commun accord, le solde, 5 % maximum du prix, jusqu’à leur réparation

Soit vous procédez seul à la réception avec le constructeur :

  • vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
  • vous versez le solde du prix à l’expiration de ce délai, sous réserve qu’aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire vous consignez auprès d’un organisme choisi d’un commun accord, 5 % maximum du prix jusqu’à leur réparation.

Contrat de maîtrise d’oeuvre: le maître d’oeuvre

Vous faites construire une maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire ou vous faites réaliser des travaux. Vous êtes le maître d’ouvrage. On vous propose un contrat de maîtrise d’oeuvre : de quoi s’agit-il ?

Qui est le maître d’oeuvre?

  • Soit un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d’études, économiste de la construction ou tout simplement maître d’oeuvre.
  • Soit un architecte ou un agréé en architecture.

Quel est le rôle du maitre d’oeuvre ?

Le maître d’oeuvre peut concevoir le projet, c’est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises. En contrepartie, il perçoit des honoraires.

Mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien…). Le maître d’oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place.
Il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c’est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide.

Le maître d’oeuvre ne pourra donc s’engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l’enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.

Ne confondez pas maître d’oeuvre et constructeur

Vous devez signer un contrat de construction de maison individuelle sur plan et non pas un contrat de maîtrise d’oeuvre :

  • lorsque le même professionnel se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux de construction de la maison ;
  • lorsque le professionnel vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou vous impose le choix de telle ou telle entreprise.

Si le maître d’oeuvre intervient en votre nom et pour votre compte dans les relations avec les entreprises, s’il se charge des démarches administratives et financières pour votre compte : il peut même s’agir d’un contrat de promotion immobilière.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Contenu du contrat

Le contrat de maîtrise d’oeuvre est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps de métier. Il s’agit d’un « contrat de service » appelé aussi « contrat de louage d’ouvrage » ou « contrat d’entreprise » que le maître d’oeuvre signe avec vous.

Contenu du contrat

L’absence d’écrit vous expose à la difficulté de prouver le contenu de votre commande et l’étendue de la mission confiée au professionnel.

Hormis le cas où vous vous adressez à un architecte, le contrat de maîtrise d’oeuvre n’est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes.

Définition de la mission du maître d’oeuvre

Précisez bien l’étendue de la mission que vous décidez de confier au maître d’oeuvre :

  • la conception du projet, c’est-à-dire la réalisation du plan ;
  • le montage du dossier de demande de permis de construire ;
  • l’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ;
  • la rédaction des documents techniques ;
  • la coordination des travaux ;
  • l’assistance à la réception.

Une mission complète comprend l’ensemble de ces phases.

Montant TTC des honoraires du maître d’oeuvre

Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n’est pas négligeable.

L’échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d’oeuvre.

Vous avez intérêt à refuser qu’une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d’oeuvre à la charge des entreprises.

Avant de demander des prestations supplémentaires en cours de chantier, vérifiez auprès du maître d’oeuvre les conséquences sur ses honoraires.

Attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires

Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’oeuvre doit s’assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avant l’ouverture du chantier. Vérifiez qu’elles sont valides à la date d’ouverture de votre chantier.

Définition précise de votre projet

  • détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ;
  • nombre et nature des pièces ;
  • équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc…)

Montant de l’enveloppe financière dont vous disposez pour réaliser votre projet

Le maître d’oeuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.

Prévoyez dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d’oeuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées. Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c’est à vous d’en mesurer le risque.

Calendrier de réalisation de la mission du maître d’oeuvre

Le maître d’oeuvre doit s’engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l’ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

  • le dossier de demande de permis de construire ;
  • le dossier de consultation des entreprises.

Il ne pourra s’engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises. Faites établir un procès-verbal d’ouverture de chantier en plus de la déclaration d’ouverture de chantier à la mairie.

A l’issue de chaque phase, le maître d’oeuvre doit avoir votre approbation pour poursuivre sa mission.

Conditions suspensives

Ce sont les conditions qui vous permettent de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier : notamment si vous n’obtenez pas votre permis de construire. Toute somme versée préalablement au maître d’oeuvre devra alors vous être intégralement remboursée.

Si le ou les prêts que vous avez demandés vous sont refusés, le contrat est obligatoirement annulé.

Si vous vous adressez à un architecte, il s’engage à respecter le code des devoirs professionnels ; il doit vous proposer un contrat écrit, indiquant clairement vos obligations mutuelles. Il vous proposera en principe un contrat type établi par le Conseil National de l’Ordre des Architectes.

Délai de rétractation

Vous pouvez demander au maître d’œuvre de prévoir dans le contrat un délai de rétractation qui vous permettra de revenir sur votre engagement pendant le délai prévu (7 jours par exemple) et de récupérer les sommes que vous aurez préalablement versées.

Déroulement d’une mission de maîtrise d’œuvre

Avant-projet

L’avant-projet donne lieu au dossier de demande de permis de construire.

Le maître d’oeuvre analyse avec vous le projet, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit avec vous les objectifs essentiels d’implantation, de répartition des volumes, vous informe sur les coûts et dresse l’avant-projet.

L’avant-projet comprend le plus souvent :

  • un plan de masse (échelle 1/500e) ;
  • un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e).

En général, il comprend également :

  • l’indication des matériaux. Vérifiez qu’il est détaillé sur la qualité des matériaux employés ;
  • le choix des couleurs ;
  • l’estimation globale des travaux.

Le maître d’oeuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif.

Lorsque la construction ou les travaux d’amélioration portent sur un logement dont la surface hors-oeuvre nette après travaux est supérieure à 170 m2 : le plan doit obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture.

Dans les autres cas, s’il existe dans votre département un CAUE (conseil gratuit d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) vous pouvez lui soumettre votre projet : il vous aidera à choisir un plan adapté à vos besoins et à votre terrain et aux exigences nouvelles en matière de performance énergétique.

Projet de construction et choix des entreprises

Le maître d’oeuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c’est-à-dire un appel d’offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Le maître d’oeuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement :

  • des plans, coupes et façades à l’échelle 1/50e ;
  • un devis descriptif détaillé par corps de métier ;
  • les conditions des marchés et calendrier des travaux.

Vous choisissez les entreprises avec l’aide du maître d’oeuvre, qui aura préalablement vérifié :

  • leur qualification ;
  • leur aptitude à tenir les délais ;
  • le réalisme des devis ;
  • leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.

Vous devez pour votre part, souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Ne faites pas l’économie de cette assurance obligatoire et indispensable.

Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d’entreprise que le maître d’oeuvre vous aidera à préparer : vérifiez leur contenu avant de signer.

Direction des travaux

Le maître d’oeuvre s’assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts.

Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.

Il vérifie les factures adressées par les entreprises.

Il vous assiste à la réception qui marque l’achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission.

Autorisations d’urbanisme

Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ou additive à une construction
existante.

Le dossier de permis de construire doit comprendre :

  • tous les renseignements permettant de vous identifier, ainsi que le terrain sur lequel vous
    envisagez de faire construire : soit vous en êtes propriétaire, soit vous disposez d’une promesse de
    vente ;
  • un plan de situation du terrain ;
  • un plan-masse des constructions à édifier, avec la hauteur des bâtiments et leur emprise au sol,
    les plans des façades, la localisation des équipements publics et privés (voies d’accès,
    évacuations…) ;
  • une demande de permis doit toujours être déposée par vous, ou en votre nom, par votre
    représentant expressément habilité à effectuer cette démarche : l’architecte qui a dressé le plan, le
    construction de maison individuelle ou toute autre personne que vous aurez mandatée.

Le recours à un architecte pour l’établissement du projet est obligatoire si la superficie de plancher hors oeuvre nette de la construction excède 170 m2.

La demande de permis de construire est déposée contre décharge ou envoyée en recommandé avec accusé de réception en mairie, en quatre exemplaires. Le permis est délivré, sauf exceptions, dans un délai de deux mois suivant l’avis de réception de la demande vous informant que le dossier est complet.

Si vous intervenez personnellement dans l’établissement du plan de votre future maison, vous pouvez consulter le CAUE (Conseil d’Architecture d’Urbanisme et de l’Environnement), s’il en existe un dans votre département. Il vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de
construire : qualité architecturale, aspect extérieur, règles d’urbanisme applicables, adaptation à vos besoins, isolation thermique ou phonique (Fédération Nationale des CAUE : adresse).

La superficie du plancher hors oeuvre nette est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, diminuée des superficies occupées par :

  • les combles et les sous-sols non aménageables ;
  • les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ;
  • le stationnement des véhicules ;
  • les installations techniques (chaufferie).

Réalisation des travaux

C’est le contrat que vous avez signé qui détermine :

  • les délais dans lesquels la construction doit être achevée ;
  • l’échelonnement des versements selon le rythme d’avancement des travaux.

Vous avez intérêt à contrôler personnellement l’avancement des travaux, leur conformité aux documents contractuels, même si vous avez confié la direction des travaux à un technicien qualifié ou à un constructeur. La meilleure solution est de vous mettre d’accord par écrit avec le constructeur ou l’entrepreneur lors de la négociation du contrat, sur les possibilités et les conditions de visite du chantier.

Dans le cas où vous avez signé un contrat de construction avec fourniture de plan, vous devez donner votre accord à votre banquier avant qu’il effectue chaque versement de fonds au constructeur.

Apparition d’un désordre en cours de chantier

C’est à l’entrepreneur ou au constructeur de le réparer. Si vous constatez son inaction, vous pouvez le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’effectuer les travaux nécessaires.

Si les malfaçons, d’une manière certaine, vous paraissent très graves et susceptibles de remettre en cause la solidité de la maison, il peut être nécessaire de faire arrêter le chantier. Dans ce cas, il vous faudra saisir le juge des référés afin qu’il ordonne l’arrêt des travaux et une expertise.

Pour engager un référé, adressez-vous au Tribunal de Grande Instance dont dépend le lieu d’implantation de votre maison.

Arrêt ou interruption de travaux

Arrêt ou retard sans dépassement des délais de livraison

Ce peut être une interruption momentanée, sans conséquence grave. Informez-vous directement auprès du constructeur ou de l’entrepreneur.

Si aucun motif valable ne vous est fourni, et si l’interruption se prolonge au-delà d’un délai raisonnable, vous mettez le constructeur ou l’entrepreneur en demeure de rependre les travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui fixant un délai déterminé.

En cas de contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan si, malgré la mise en demeure, les travaux n’ont pas repris, vous devez simultanément avertir l’établissement de crédit ou la société d’assurance qui a apporté sa garantie de livraison à prix et délais convenus. Le garant devra alors mettre en oeuvre la procédure prévue à cet effet.

Dans le cas où l’entrepreneur n’a pas repris les travaux dans le délai fixé : vous faites constater l’arrêt des travaux par un huissier.

Informez-vous des difficultés réelles rencontrées par l’entreprise.

S’il y a réellement abandon de chantier, vous pouvez solliciter du tribunal par une procédure en référé, qu’il contraigne l’entreprise ou le constructeur à l’exécution du contrat, avec condamnation au paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard.

Le constructeur ou l’entrepreneur peut se dégager de toute responsabilité lorsque le retard des travaux est imputable :

  • à la force majeure ou à un cas fortuit, c’est-à-dire un événement imprévisible et indépendant de la volonté des parties ;
  • à la survenance d’intempéries anormales qui empêchent la poursuite des travaux ;
  • à votre propre fait : un paiement des acomptes, exigence de travaux non prévus au contrat.

Dans le cadre d’une interruption non justifiée par le constructeur ou l’entrepreneur, cessez tout paiement jusqu’à la reprise effective des travaux.

La procédure en référé permet de prendre des mesures urgentes dans l’attente d’une décision de justice. Le juge peut ordonner notamment la reprise des travaux sous astreintes, c’est-à-dire sous peine du paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard. Pour engager un référé, adressez-vous au Tribunal de Grande Instance dont dépend votre maison.

Au cas où en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le garant peut mettre en demeure l’administration de se prononcer sur l’exécution du contrat.

A défaut de réponse dans le délai d’un mois, et sans que ce délai puisse être prorogé, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administration ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

Défaut de livraison dans les délais

Lorsque votre contrat est couvert par une garantie de livraison (obligatoire en cas de contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan) : vous devez informer le garant qui a apporté sa garantie de livraison à prix et délai convenus du non respect des délais de livraison. Il mettra lui-même en demeure le constructeur ou l’entrepreneur principal de livrer l’immeuble. En cas de carence du constructeur ou de l’entrepreneur, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui déterminera les travaux.

Toutefois et, à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut vous proposer de conclure vous-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si vous l’acceptez, le garant versera directement aux entreprises les sommes dont vous serez redevable.

Lorsque vous ne bénéficiez pas d’une garantie de livraison : vous pouvez solliciter le tribunal par une procédure en référé, afin qu’il contraigne l’entrepreneur à terminer les travaux, avec condamnation au paiement d’une somme forfaitaire par jour de retard si rien n’est prévu au contrat.

Réception des travaux

Votre construction ou vos travaux achevés, vous procédez à leur réception : en présence des entrepreneurs ou du constructeur, vous constatez l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à votre contrat, en établissant un procès-verbal.

Déroulement de la réception des travaux

La réception ne peut se faire sans vous

Les professionnels vous convoquent dès l’achèvement des travaux. Soyez présent à la réception :

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment, il vous aidera à apprécier l’état du logement.

Visite  du logement

Visitez le logement avec la plus grande attention.

  • Vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et votre contrat.
  • Contrôlez soigneusement le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d’eau…).

Procès-verbal

Vous établissez un procès-verbal écrit dans lequel vous mentionnez avec précision vos réserves éventuelles; vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (constructeur, entrepreneur, architecte ou maître d’œuvre mandaté) et vous-même.

Réception sans réserve

Vous ne constatez à la réception ni désordres, ni défauts de conformité : vous acceptez les travaux et vous signez le procès-verbal sans réserve.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat avec un entrepreneur qui réalise à lui seul le gros oeuvre, le hors d’eau et hors d’air : vous avez un délai supplémentaire de huit jours à compter de la réception pour notifier au constructeur ou à l’entrepreneur les désordres non signalés lors de la réception, à condition toutefois d’avoir effectué la réception avec lui, sans l’assistance d’un autre professionnel.

Dans tous les cas, signalez toujours vos réserves par écrit, dans les délais prévus par la loi, en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au professionnel concerné.

Travaux inachevés

Si tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou si les imperfections sont telles que vous les considérez comme inachevés : vous pouvez refuser la réception.

Vous reportez à l’amiable la date de réception avec le constructeur ou les entrepreneurs, ou vous saisissez le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Désordres

Procès-verbal

Vous mentionnez tous les désordres dans le procès-verbal de réception et vous fixez par écrit avec l’entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés.

Si lors de la réception, ou dans le délai prévu par la loi (huit jours en cas de contrat de construction de maison individuelle), vous ne signalez pas tous les vices alors apparents, vous risquez de ne pas pouvoir en obtenir réparation.

Consignation du prix

Vous consignez une partie du prix jusqu’à la réparation des désordres que vous avez signalés.

La consignation consiste à bloquer une partie du prix auprès de tout organisme ou professionnel (Caisse des Dépôts, notaire, ou tout autre professionnel présentant une garantie financière), choisi en accord avec la constructeur, le vendeur ou l’entreprise, ou, à défaut, désignée par le président du tribunal de grande instance ;

  • si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle : vous pouvez consigner 5 % maximum du prix de la maison ;
  • si vous avez signé un contrat d’entreprise : votre contrat peut prévoir que 5 % maximum du montant des travaux pourront être consignés ; en l’absence de cette clause, vous ne pourrez consigner le solde qu’après accord avec l’entrepreneur ou, le cas échéant, sur demande devant le juge des référés.

Le constructeur ou l’entrepreneur ne peut pas refuser de vous remettre les clés, même si vous avez effectué des réserves à la réception et si vous n’avez pas payé le solde du prix, dès lors que vous l’avez consigné. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés.

Si vous ne pouvez pas attendre la réception pour vous installer, prévoyez par écrit que l’entrée dans les lieux ne vaudra pas réception.

Assurance du constructeur ou de l’entrepreneur

Assurance de responsabilité décennale

L’entrepreneur ou le constructeur doit être assuré pour les travaux que vous lui avez confiés, afin de se garantir des dommages dont il pourrait être responsable au titre de la garantie décennale, c’est-à-dire, ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792 du Code Civil prévoit que tout constructeur est responsable de plein droit, pendant dix ans envers le maître de l’ouvrage, des désordres, même s’ils résultent d’un vice du sol, qui compromettent la validité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination.

Toute clause du contrat qui limiterait la responsabilité de constructeur ou de l’entrepreneur en contradiction avec ce texte est nulle et réputée non écrite.

Faites inscrire au contrat les numéros de police d’assurance et les coordonnées de l’assureur (pour chaque intervenant au chantier si vous négociez avec plusieurs entreprises). A défaut, demandez que les références du contrat d’assurance vous soient fournies lors de l’ouverture du chantier.

Votre assurance dommages-ouvrage

Vous devez obligatoirement souscrire, en tant que maître de l’ouvrage, et avant l’ouverture du chantier, une assurance « dommages-ouvrage ». Cette obligation constitue une condition de validité du contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan.

Avantage de l’assurance dommages-ouvrage

Elle vous permet d’obtenir en principe, en cas de sinistre, le paiement rapide des travaux de réparations qui relèvent de la garantie décennale sans que vous ayez à attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités de chacun.

En cas d’absence d’assurance dommages-ouvrage

Si vous ne souscrivez pas cette assurance, non seulement l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir, mais en cas de revente de votre maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction, vous serez personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

Dans le cas d’un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, le constructeur ou l’entrepreneur principal pourrait refuser d’exécuter le contrat, car l’assurance de dommages est un élément obligatoire de celui-ci.

Risques couverts par l’assurance

L’assurance garantit le paiement des réparations des désordres dont sont présumés responsables pendant dix ans, architectes, entrepreneurs, constructeurs et techniciens appelés à participer à la construction de votre maison.

Elle couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage notamment, les défauts d’étanchéité de la toiture ou d’isolation thermique des murs.

Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage.
Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui lui sert de support (ex : le chauffage central)

Risques non-couverts par l’assurance

Ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage :

  • les sinistres survenant pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur (incendie notamment)
  • le non-achèvement des travaux dans les délais prévus qui est couvert par d’autres garanties.

Durée de l’assurance dommages-ouvrages

La police d’assurance couvre la réparation des dommages pendant dix ans à partir de la réception des travaux, c’est-à-dire le délai pendant lequel la responsabilité des constructeurs est susceptible d’être engagée.

L’assurance dommages-ouvrage garantit, cependant, dans deux cas particuliers le paiement des réparations nécessaires sans condition de délai :

  • avant la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat en cours, a été résilié en raison de l’inexécution de ses obligations par l’entrepreneur ;
  • après la réception, avant l’expiration du délai d’un an, lorsqu’après mise en demeure restée infructueuse l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations en raison d’un désaccord sur les travaux à effectuer, ou du dépassement du délai fixé à l’amiable.

Attention : durant l’année qui suit la réception des travaux, l’entrepreneur ou le constructeur est tenu d’une obligation de parfait achèvement, il doit réparer tous les désordres, de quelque nature qu’ils soient, que vous lui signaliez et qui ne sont pas dus à l’usure des matériaux.

Souscrire l’assurance dommages-ouvrage

Vous souscrirez l’assurance dommages-ouvrage auprès de l’assureur de votre choix. Adressez-vous de préférence à plusieurs compagnies afin de choisir celle qui vous fournira la meilleure garantie. Le contrat d’assurance doit contenir un certain nombre de clauses types obligatoires.
Renseignez-vous auprès du CDIA/Centre de Documentation et d’Information de l’Assurance, 26, boulevard d’Haussmann – 75009 PARIS.

Le constructeur peut vous proposer une assurance avec votre contrat de construction : vérifiez néanmoins auprès de votre assureur qu’il n’en existe pas de moins chère.

Exigez avant l’ouverture du chantier, que vous soient remis l’attestation d’assurance, les coordonnées de l’assureur et un exemplaire du contrat souscrit. Ils vous seront utiles en cas de sinistre ou de litige.

Il peut être également utile de prévoir, dès l’ouverture du chantier, une assurance contre les intempéries (grêle, inondations), et une police incendie à partir du moment où la maison est couverte.

Pour une prise de contact gratuite et rapide cliquez ici.

 

 

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