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L’Achat de Neuf sur Plan

Précautions et vérifications

Vous voulez acheter un logement neuf, souvent un appartement ou une villa, situé dans un ensemble d’ immeuble collectif.

Ne vous laissez pas influencer par la publicité, ni par la décoration

Vous devez, le plus souvent, vous décider sur la base d’un descriptif après avoir visité éventuellement un logement  » modèle  » ou  » témoin « .

Les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle. Reportez-vous à ce qui figure dans le descriptif annexé au contrat de réservation qui doit obligatoirement préciser notamment:

  • la surface habitable en m²,
  • le nombre de pièces,
  • la nature et la qualité des matériaux,
  • la situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement,
  • la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation; renseignez-vous sur leur date d’achèvement.

A défaut de pouvoir visiter votre futur logement, rendez-vous sur place pour juger la situation des programmes, le quartier, les équipements et les transports existants. Demandez à visitez d’autres programmes réalisés par le promoteur.

Informez-vous sur l’évolution du quartier

Consultez à la mairie, le PLU, plan local d’urbanisme ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur : il vous précisera les règles de construction applicables localement. Demandez à la mairie, éventuellement, le certificat d’urbanisme; il indique notamment, les dispositions d’urbanisme ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Renseignez-vous à la mairie pour savoir, si le programme est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (ex : inondations), ou dans une zone de sismicité définies par décret. Si c’est le cas, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé au contrat de réservation ou, à défaut de contrat préliminaire, à l’acte authentique.

Comparez les programmes…

… les prix et les prestations de plusieurs promoteurs. Ne négligez pas la performance énergétique du logement. Le promoteur devra vous remettre un diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la réception.

Choisissez un professionnel qui justifie qu’il est couvert par une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons.

Adressez-vous de préférence à un professionnel qui justifie d’une  » garantie extrinsèque « , c’est-à-dire qui bénéficie de la caution d’un organisme extérieur -établissement de crédit ou d’assurance ou organisme de caution- vous garantissant l’achèvement des travaux.

Logement en copropriété ou dans un lotissement

Demandez au vendeur ou au notaire qu’il vous procure le règlement de copropriété ou le cahier des charges et le règlement de lotissement ;  les charges en copropriété sont souvent sous-estimées ; renseignez-vous sur le montant des charges qui vous incomberont.

Contrat de réservation

Préalablement au contrat de vente définitif, vous signez généralement, un contrat de réservation, sous « signature privée », c’est-à-dire sous simple signature du vendeur (le promoteur) et de l’acquéreur. Le contrat de réservation appelé aussi  » contrat préliminaire « , engage le promoteur, si le programme est commencé, à vous réserver un logement. Il détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Prenez le temps d’examiner son contenu dans le détail. N’hésitez pas à poser des questions au promoteur et au notaire et à négocier la modification des clauses qui vous paraissent défavorables.

Contenu du contrat de réservation

Vérifiez qu’il contient au minimum:

  • la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs à votre disposition, une note technique sommaire. Veillez à ce que le descriptif soit précis ;
  • le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;
  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
  • le délai d’exécution des travaux ;
  • les conditions prévues par la loi qui vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :
    • le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;
    • le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
    • le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;
    • l’un des équipements promis n’est pas fourni ;
    • le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Attention : cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s’est chargé de vous faire obtenir. Vous avez intérêt à faire inclure une clause suspensive concernant l’obtention des prêts que vous avez déclaré rechercher personnellement. En règle générale, vous avez intérêt à faire votre affaire de cette recherche.

 Dépôt de garantie

A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut vous demander de verser sur un compte spécial, ouvert à votre nom dans une banque, un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans.

Vous ne devez rien verser d’autre que le dépôt de garantie, avant la signature du contrat de vente.

Délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours.

Le vendeur doit vous envoyer le contrat de réservation signé, par lettre recommandée ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat de réservation ou de sa remise, vous avez un délai de sept jours pour revenir, le cas échéant, sur votre engagement.

Si vous renoncez à acheter le logement, informez-en le vendeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité

Passé le délai de rétractation, si vous renoncez à signer le contrat de vente pour une des raisons prévues par la loi, le dépôt de garantie doit, à votre demande, vous être intégralement remboursé dans un délai de trois mois.

Contrat de vente

Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, vous signez le contrat de vente devant notaire, par acte authentique. Si un contrat de réservation a été signé, il doit vous être remis au moins un mois avant sa
signature ; ce délai vous permet d’examiner le contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation. N’hésitez pas à poser des questions au notaire.

Le contrat de vente est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).
Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires.

Si préalablement au contrat de vente, vous n’avez pas signé de contrat de réservation vous donnant la faculté de vous rétracter, vous disposez avant de signer le contrat de vente d’un délai de réflexion de 7 jours ; le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le vendeur ne doit pas, alors, vous faire signer le contrat de vente et vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de réflexion.

Forme du contrat de vente

Le contrat de vente peut prendre la forme :

  • soit d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement : Vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Vérifiez qu’une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut souscrivez cette assurance à la signature du contrat de vente.
  • soit d’un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : Vous ne devenez propriétaire qu’à l’achèvement des travaux ; les versements que vous effectuez sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison; jusqu’à cette date, c’est au vendeur d’assurer la construction en cours.

Contenu du contrat de vente

Assurez-vous que le contrat de vente contient les clauses prévues par la loi:

  • une description exacte et détaillée du logement et sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celle du contrat de réservation ;
  • la date de livraison : veillez à ce qu’elle soit exprimée de préférence en mois ; prévoyez des pénalités en cas de retard ;
  • le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ; une pénalité limitée, à votre charge, peut être prévue en cas de retard de paiement ;
  • la condition suspensive de l’obtention des prêts que vous avez sollicités : si vous ne les obtenez pas, le contrat de vente peut être annulé.
    Vous pouvez faire inclure, toute autre clause suspensive qui vous assurera que la vente se réalisera sous certaines conditions déterminantes pour vous (par exemple sous réserve d’avoir revendu votre précédent logement).
  • s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, les garanties d’achèvement des travaux et / ou de remboursement : demandez les justificatifs au vendeur et vérifiez qu’elles concernent le logement qui vous intéresse ;
  • l’échelonnement des paiements d’après l’avancement des travaux.

Annexes au contrat

En annexe au contrat, doivent notamment figurer :

  • le règlement de copropriété, si le logement est en copropriété. Il doit vous être remis avant la signature du contrat afin que vous ayez le temps de l’examiner ;
  • le cahier des charges et le règlement de lotissement, si le logement est situé dans un lotissement et s’ils existent ;
  • l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur à l’ouverture du chantier : elle vous est transmise automatiquement en tant qu’acquéreur ;
  • un plan coté et la notice technique descriptive (ou un devis descriptif) du logement, ainsi que le plan de l’ensemble immobilier; si ce dernier n’est pas annexé, il doit être consultable chez le notaire.

Une fois votre contrat signé

Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute) : il vous remet ultérieurement une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement. C’est lui qui vous précise vos droits et obligations vis-à-vis du vendeur jusqu’à l’achèvement des travaux.

A la fin des travaux, votre vendeur va vous demander de procéder à la livraison de votre logement. Soyez vigilant, faites une visite attentive du chantier.

Si vous faites des réserves, vous consignez le solde du prix auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, que vous aurez choisi en accord avec le vendeur.

Vous remettez le solde au vendeur à la levée des réserves.

Paiement et avancement des travaux

L’échelonnement des paiements d’après l’avancement des travaux varie en fonction de la garantie d’achèvement dont dispose le vendeur :

  • si le vendeur bénéficie de la garantie d’un organisme extérieur pour l’achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser :
    • 35 % du prix total à l’achèvement des fondations,
    • 70 % à la mise hors d’eau,
    • 95 % à l’achèvement des travaux ;
    • le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves portant sur des défauts de conformité.

Pour les opérations dont le permis de construire est déposé après le 1er avril 2011, lorsque le vendeur  ne bénéficie d’une garantie d’un organisme extérieur des versements intermédiaires sont prévus et limités à (CCH : R. 261-18-1) :

  • 35 % du prix total à l’achèvement des fondations ;
  • 50 % du prix total à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
  • 65 % du prix total à l’achèvement du dernier plancher haut ;
  • 70 % du prix total à la mise hors d’eau ;
  • 80 % du prix total à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
  • 90 % du prix total à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
  • 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si le contrat de vente est conclu sous conditions suspensives, aucun versement ne doit être effectué avant la réalisation de ces conditions.

Le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte unique propre à l’opération ouvert auprès d’un établissement de crédit.

  • si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d’un organisme extérieur pour l’achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser, en cas d’acquisition d’une maison individuelle :
    • 20 % du prix total à l’achèvement des fondations,
    • 45 % à la mise hors d’eau,
    • 85 % à l’achèvement de la maison ;
    • le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves portant sur des défauts de conformité.

Assurez-vous qu’au moment des appels de fonds les travaux correspondants sont effectivement réalisés.

Ne versez pas plus d’argent que vous n’en devez à chaque étape. Vous ne versez rien tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées

Livraison du logement

Contrôle de l’achèvement des travaux

Votre logement achevé, vous serez convoqué par le vendeur pour la livraison : vous constatez alors l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à ce qui était prévu.

La réception des travaux a eu lieu, préalablement à la livraison, entre les entrepreneurs et votre vendeur. Demandez au vendeur communication du ou des procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs. Vous devez connaître la date exacte de la réception : c’est à partir de cette date que courent les délais de garanties.

  • Visitez le logement avec la plus grande attention
  • Vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et votre contrat.
  • Contrôlez le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d’eau…), sans hésiter à vous munir d’une lampe de poche.
  • Vous avez intérêt à établir un procès-verbal écrit dans lequel vous mentionnez avec précision vos réserves éventuelles, c’est-à-dire les désordres ou défauts de conformité. Vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (constructeur, entrepreneur ou architecte mandaté) et vous-même.

En cas de réserves

Si vous faites des réserves portant sur des défauts de conformité, vous consignez le solde du prix auprès de la Caisse des Dépôts, du notaire, ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, que vous aurez choisi en accord avec le vendeur.
Vous remettez le solde au vendeur à la levée de ces réserves.

Délais supplémentaires

Vous avez un délai d’un mois à compter de la livraison (ou de la réception des travaux si elle est postérieure), pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents que vous n’avez pas mentionnés alors. Ils doivent être réparés dans le délai d’un an (à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception) ; à défaut, saisissez le tribunal avant l’expiration de ce délai.

Si vous constatez que l’isolation phonique n’est pas conforme aux normes réglementaires, vous avez un délai d’un an à compter de la libraison pour en demander réparation au vendeur.

Après la réception, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

Garanties après la réception

Garanties

Garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement: l’entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l’établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

Garantie biennale

Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d’une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement. Tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, sont garantis par l’entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant deux ans à compter de la réception.

Garantie décennale

Pendant dix ans, vous bénéficiez de la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

Mise en oeuvre des garanties

Dès qu’un désordre survient après la réception des travaux, vous devez le signaler sans retard, par lettre recommandée avec avis de réception à votre entrepreneur, votre constructeur ou votre vendeur.
Si votre interlocuteur ne le répare pas dans le délai prévu, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration des délais de un, deux , ou dix ans à compter de la réception : à défaut vous ne bénéficierez pas des garanties correspondantes.

Afin de permettre la réparation plus rapide de ces désordres, vous êtes couvert par des assurances.

Ne faites pas l’économie de cette assurance indispensable et obligatoire.

  • Si vous achetez un logement sur plan, c’est le vendeur qui aura souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour votre compte ; elle est comprise dans le prix.
  • Dans tous les cas, cette assurance est à votre charge.
    Le maître de l’ouvrage (c’est-à-dire, vous, en cas de construction d’une maison ou de réalisation de gros travaux pour votre compte) doit pouvoir justifier qu’il a souscrit cette assurance dommages ouvrages obligatoire. La justification doit être apportée lors de la déclaration d’ouverture du chantier, à l’autorité compétente pour recevoir cette déclaration, c’est-à-dire au maire (code des assurances : art. R243-2).
    Si vous n’avez pas souscrit directement l’assurance dommages-ouvrage, demandez au vendeur ou au constructeur de vous remettre l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et un exemplaire du contrat d’assurance.

Assurances

Assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception.

Elle couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale; vous devez donc déclarer ces désordres à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :

  • survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ;
  • réservés à la réception et non réparés par le constructeur ;
  • survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés par le constructeur.

Assurance de responsabilité des professionnels

Tous les participants à la construction – entrepreneurs, architectes, constructeurs ou vendeurs – doivent obligatoirement contracter une assurance couvrant la garantie décennale qui vous est due.

Demandez-leur avant l’ouverture du chantier, :

  • de justifier qu’ils sont couverts par une assurance spécifique pour les travaux qu’ils réalisent.
  • s’ils ont souscrit une assurance chantier.

Le constructeur (dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle), ou les entreprises (en cas de contrats d’entreprise), sont responsables du chantier jusqu’à la réception, c’est-à-dire en général, la remise des clés. Le promoteur est responsable jusqu’à la livraison.

Vérifiez que le professionnel a bien effectué la déclaration d’ouverture de chantier et l’a transmise à l’assureur.

Assurance habitation

Souscrivez une assurance multirisque habitation dès la réception ou la livraison de votre logement. A partir de cette date, vous êtes en effet responsable des accidents qui peuvent survenir (notamment incendies et dégâts des eaux).

Comparez les prestations et les tarifs qui vous sont proposés avant de choisir votre assureur.

En cas de construction d’une maison individuelle, souscrivez-la, dès que la maison est hors d’eau et hors d’air.

 

Pour une prise de contact gratuite et rapide cliquez ici.

 

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