Le Cadre de l’Investissement « Neuf » : Loi scellier 2012

Présentation de la réduction d’impôt pour investissement locatif « Scellier »

A compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Celle-ci ne peut toutefois pas s’appliquer pour les opérations réalisées en zone C, sauf agrément ministériel.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche l’être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

L’investisseur a le choix entre deux options :

  • Le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers ;
  • Le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif « Scellier »).
  • l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
  • les logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, d’un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard 30 mois après la date d’obtention du permis de construire ;
  • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation,réalisés entre ces mêmes dates par l’acquéreur ou le vendeur, soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
  • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur ou le vendeur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03 : JO du 21.12.03) ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
    La notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière (CGI : art.257, I, 2, 2°). Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n’ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

    • soit la majorité des fondations ;
    • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
    • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
    • soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret.

Champ d’application

Ce régime de réduction d’impôt concerne les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, A bis, B1 et B2 (arrêté du 29.4.09 et arrêté du 22.12.10). Les investissements en zone C sont exclus, sauf agrément ministériel (décret etarrêté du 23.9.10). Dans les DOM : le dispositif Scellier est applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2012 ; des modalités particulières sont prévues concernant le taux de la réduction, les  plafonds de loyers et les plafonds de ressources (en cas de Scellier Intermédiaire).

Le contribuable doit justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (normes actuellement définies par : décret du 24.5.06 ; CCH : art. R. 111-20 ; arrêté du 24.5.06; arrêté du 8.5.07). La preuve est apportée :

  • une étude thermique (synthèse ou récapitulatif standardisée),
  • une attestation de prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie,
  • ou un certificat mentionnant l’attribution d’un label « haute performance énergétique » (dont le niveau le plus élevé est le niveau « BBC 2005 »).

Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec :

  • la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM (dispositif Girardin) ;
  • la réduction d’impôt dans le secteur du tourisme (dispositif Demessine);
  • la réduction d’impôt dans les résidences hôtelières à vocation sociale ;
  • la réduction d’impôt au titre du dispositif « Malraux » ;
  • la déduction au titre de l’amortissement Robien.
  • 9 ans

Caractéristiques du dispositif Scellier

Engagement de location

Réduction d’impôt

Le montant de la réduction d’impôt s’obtient en appliquant le taux ci-dessous au prix d’acquisition ou de revient global du logement, pris en compte dans la limite de 300 000 € par logement et par an et dans la limite d’un prix de revient plafond par m² de surface habitable fixé par décret (décret à paraître applicable en 2012).

Taux de la réduction

  • logements acquis ou construits en 2012 : 13 %, sous réserve que le logement soit labellisé BBC «bâtiment basse consommation». Les logements non labellisés BBC ne peuvent plus bénéficier de l’avantage fiscal. Toutefois pour les logements non-BBC acquis en 2012, ayant fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, une réduction d’impôt de 6 % est possible ;
  • logements acquis ou construits en 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
    • 22 %  si le logement est labellisé BBC «bâtiment basse consommation»
    • 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC,
  • logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 %

Des mesures transitoires sont prévues pour les opérations dont le contrat préliminaire a été enregistré avant le 31 décembre 2011 (cf. en savoir plus).

Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par le décret du 20 juillet 2010 et l’arrêté du 3 mai 2007.

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.

Report de la réduction d’impôt

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Conditions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.
Aucune condition de ressources du locataire n’est exigée.

Plafonds de loyer

Ils diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement.

Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) pour les baux conclus ou renouvelés en 2012 sont les suivants :

  • Pour des investissements réalisés à partir de 2011
Plafonds de loyer au m²
Zone A bis 22,08 €
Zone A 16,38 €
Zone B1 13,22 €
Zone B2 10,78 €
Zone C 7,50 €
Sous réserve d’agrément

* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011.
Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010)

  • Pour des investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010
Plafonds de loyer au m2
Zone A* 22,22 €
Zone B1 15,45 €
Zone B2 12,63 €

* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010)

Caractéristiques du dispositif Scellier intermédiaire

Engagement de location

  • 9, 12 ou 15 ans

Déduction spécifique

Le bailleur bénéficie d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période.

Réduction d’impôt

Le montant de la réduction d’impôt s’obtient en appliquant le taux ci-dessous au prix d’acquisition ou de revient global du logement, pris en compte dans la limite de 300 000 € par logement et par an et dans la limite d’un prix de revient plafond par m² de surface habitable fixé par décret (décret à paraître applicable en 2012).

Taux de la réduction

  • logements acquis ou construits en 2012, sous réserve que le logement soit labellisé BBC «bâtiment basse consommation» :
    • sur 9 ans: 13%,
    • sur 12 ans : 17%
    • sur 15 ans : 21%
  • les logements non labellisés BBC ne peuvent plus bénéficier de l’avantage fiscal. Toutefois pour les logements non-BBC acquis en 2012, ayant fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, une réduction d’impôt de 6 % est possible ;
  • logements acquis ou construits en 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
    • 22 % (+ 5% par période triennale au-delà de 9 ans) si le logement est labellisé BBC «bâtiment basse consommation»,
    • 13 % ( +5% par période triennale au-delà de 9 ans) si le logement n’est pas labellisé BBC.

Des mesures transitoires sont prévues pour les opérations dont le contrat préliminaire a été  enregistré avant le 31 décembre 2011 (cf. en savoir plus).

Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par le décret du 20 juillet 2010 et l’arrêté du 3 mai 2007.

Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un  seul logement.

Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 1,66 % du prix de revient du logement.

Report de la réduction d’impôt

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.

Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Conditions concernant le locataire

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant.

Ce dispositif est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement :

  • pour des investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2012

Zone A bis
Plafond de loyer au m²
17,66 €
Zone A 13,10 €
Zone B1 10,58 €
Zone B2 8,62 €
Zone C 6,00 €
Sous réserve d’agrément

* Les zones A bis et A sont définies par l’arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyer ne s’appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011.
Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010)

  • pour des investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus ou renouvelés en 2012
Plafonds de loyer au m2
Zone A* 17,78€
Zone B1 12,36€
Zone B2 10,10€

* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d’agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010)

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2012 :

Composition du foyer locataire
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 45 241 € 33 605 € 30 805 € 30 597 €
Couple 67 612 € 49 349 € 45 237 € 41 124 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 81 276 € 59 078 € 54 155 € 49 231 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 355 € 71 498 € 65 540 € 59 582 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 115 250 € 83 916 € 76 925 € 69 929 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 129 686 € 94 657 € 86 770 € 78 882 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 14 455 € + 10 752 € + 9 856 € + 8 960 €

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année 2010.

Investissements dans les DOM

  • Taux de la réduction d’impôt :
    • 24% pour les investissements réalisés en 2012 que ce soit en Scellier ou Scellier intermédiaire ;
    • 36 % pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011 ;
  • Plafonds de loyer (dispositif Scellier)
    • Pour les investissements réalisés à compter du 31 décembre 2009 et baux conclus en 2012, les plafonds de loyer mensuel, par m² de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à :
      • 12,62 € dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte ;
      • 15,97 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles Wallis et Futuna.
  • Plafonds de loyer (Scellier intermédiaire)
    • Pour les investissements réalisés à compter du 31 décembre  2009 et baux conclus en 2012 , les plafonds de loyer mensuel, par m² de surface habitable, charges non comprises, sont à fixés à :
      • 10,10 € dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte ;
      • 13,31 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles Wallis et Futuna.
  • Plafonds de ressources (secteur intermédiaire)
    • Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2012 :
Départements
d’outre-mer,
Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte
(en €)
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie,
Saint-Pierre-et-Miquelon, îles
Wallis-et-Futuna
(en €)
Personne seule 27 193 23 831
Couple 36 315 44 073
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 43 671 46 621
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 52 716 49 171
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 62 017 52 576
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 69 893 55 984
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 7 798 + 3 576

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année 2010.

Avantages et engagements

Dispositif « Scellier »

Avantage fiscal

Si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 13 % si le logement est labellisé BBC pour un investissement réalisé en 2012 ; désormais il n’y a pas d’avantage fiscal si le logement n’est pas labellisé BBC. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement retenue dans la limite d’un montant de 300.000 € et d’un prix de revient maximum au m2, variable selon la zone où est réalisée l’opération.

Zones A bis et A Plafond de prix par m²
5 000 €
Zone B1 et dans les DOM, les COM et la Nouvelle-Calédonie 4 000 €
Zone B2 2 100 €
Zone C 2 000 €

Engagements

Vous louez votre logement nu :

  • pendant neuf ans,
  • à un locataire qui utilise le logement à usage d’habitation principale,
  • les ressources du locataire ne sont pas plafonnées, et il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal du bailleur,
  • pour un loyer inférieur à un plafond.

La location devra prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le saviez-vous ?

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.

Si un logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, et s’il est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt.

Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d’impôt peut également bénéficier au contribuable au titre des souscriptions de parts de SCPI suivant des conditions particulières.

Dispositif « Scellier intermédiaire »

Avantages fiscaux

Si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 13 % si le logement est labellisé BBC pour un investissement réalisé en 2011. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement retenue dans la limite d’un montant de 300.000 €.

Si à l’issue de la période de location initiale de neuf ans, le logement reste loué dans les conditions prévues par le dispositif, vous pouvez bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égal à 5 % du prix de revient du logement par période triennale (2 maximum). Cela équivaut à un supplément de réduction annuelle de 1,66 %.

Le bailleur bénéficie également d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Engagements

Vous louez votre logement nu :

  • pendant neuf, douze ou quinze ans,
  • à un locataire qui utilise le logement à usage d’habitation principale,
  • les ressources du locataire sont plafonnées, et il n’est pas possible de louer à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant,
  • pour un loyer inférieur à un plafond.

La location devra prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le saviez-vous ?

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.

Si un logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, et s’il est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt.

Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

La réduction d’impôt peut également bénéficier au contribuable au titre des souscriptions de parts de SCPI suivant des conditions particulières.

Achat en SCI

Constitution de la SCI

Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat.

Vous avez intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par exemple. Les frais d’acte sont fixés librement : renseignez-vous auprès du notaire sur leur montant.

Vous recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.

Si l’un d’entre vous est déjà propriétaire d’un logement, il peut l’apporter en nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n’avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L’un des associés (vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société de celui qui veut céder.

En cas de décès

Les statuts de la SCI peuvent notamment prévoir qu’en cas de décès du premier d’entre vous, la société sera dissoute ou qu’elle continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu ‘ils puissent s’y opposer, la valeur de leurs parts.

En cas de mésentente

Il est plus difficile de sortir d’une SCI que de faire cesser une indivision.

  • soit, celui d’entre vous qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l’attribution du logement ;
  • soit, vous et votre concubin votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé à moins d’un accord pour sa vente.

En cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge qu’il lui soit attribué en priorité.

Acquisition ou démembrement croisé

Votre notaire vous conseillera peut-être de procéder à une acquisition ou à un démembrement croisé. Chacun d’entre vous achète la nue-propriété d’une moitié indivise des titres et l’usufruit de l’autre moitié.

Lors du décès du premier d’entre vous, l’usufruit du défunt s’éteint ; le survivant se retrouve avec la moitié en pleine propriété sans droit de succession à payer et conserve l’autre moitié en usufruit. Les héritiers ne récupèrent que la moitié en nue-propriété du défunt ; le concubin survivant évite ainsi le risque d’être évincé du logement par les héritiers du défunt.

Au décès du second concubin, la pleine propriété de la moitié des parts va aux héritiers du premier défunt, l’autre moitié aux héritiers du second défunt.

La décision de dissoudre la SCI est prise dans les conditions prévues par les statuts (à la majorité ou l’unanimité).

S’agissant d’une SCI avec deux concubins, chacun possède la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié et peut s’opposer à la vente de l’immeuble.

Inconvénients de l’acquisition d’un logement en SCI

L’acquisition d’un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale.

Les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d’un prêt à 0 %, ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition. Toutefois, sous certaines conditions ils peuvent bénéficier du crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable et de l’Eco prêt.

Seul celui qui figure dans l’acte de vente a un droit sur le logement

  • Si un seul concubin est propriétaire du logement ou s’il achète seul : l’autre n’est protégé par aucun statut
    Le logement peut être vendu sans son accord ; il est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire, peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les mêmes droits que tout locataire.
  • En cas de construction d’une maison sur un terrain appartenant à l’un d’entre vous
    Sauf convention contraire, la construction devient « propriété » du propriétaire du sol quand bien-même elle serait financée intégralement par l’autre ! Avant d’engager votre projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses et éviter que l’un ne soit lésé

 

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