Le dispositif Duflot remplace le Scellier

Depuis le 1er janvier 2013, le nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, dit régime « Duflot », a été instauré. Proche de la réduction d’impôt Scellier, il impose plus de contraintes en matière locative tout en offrant des taux de réduction d’impôt plus importants.

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est fixée à 18% pour les logements situés en métropole et à 29% pour ceux réalisés outre-mer. Cette réduction est répartie sur neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000€. Par exemple, un investissement Duflot en métropole donne droit à une réduction d’impôt de 36 000€ (18% x 200 000€) répartis sur 9 ans, soit 4 000€ par an.

Un contribuable ne peut réaliser plus de 2 investissements dans le cadre du dispositif Duflot par an pour un total de 300 000€. La réduction annuelle du dispositif Duflot est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (limitées à 10 000€ par an par contribuable)

Important : L’avantage fiscal calculé par rapport à la valeur du bien est valable dans la limite d’un plafond de prix au m² de surface habitable qui ne peut dépasser 5 500€/m². Dans la pratique, cela limite l’intérêt des investissements Duflot dans zones où les prix de l’immobilier neuf sont supérieurs ou égaux à 5 500€/m² (notamment Paris).Exemple : pour un bien de 50 m² à 6 000€/m², l’assiette de réduction d’impôt n’est pas de 300 000€ mais seulement de 275 000 € (50 x 5 500 €).

Quels sont les investissements concernés ?

Il s’agit de certains types de logements acquis ou construits en pleine propriété entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 : logements achetés neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), logements que le contribuable fait construire, mais également les logements réhabilités ou transformés sous certaines conditions .

Quelles sont les conditions à respecter ?

Les logements doivent être situés dans des zones géographiques caractérisées par un « déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ».
Ils doivent respecter un haut niveau de performance énergétique (norme BBC).
Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, dans un délai de 12 mois maximum après la date d’achèvement de l’immeuble (ou après la date d’acquisition si elle est postérieure).

Attention : La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret selon la localisation et/ou la taille du bien. Elle ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.

Tableau comparatif Scellier et Duflot :

	Scellier	Duflot
Période d’investissement	Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012.	Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.
Réduction d’impôt	6% à 25% selon le label BBC et/ou la date de construction/d’acquisition.	18% du prix de revient pour un bien en métropole, 29% en outre-mer.
Plafond de l’assiette fiscale	Limité à 5 000€/m² habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an.	Limité à 5 500€/m² habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an.
Abattement forfaitaire	30% en Scellier intermédiaire.	Néant.
Plafond des loyers	Plafonnés selon la localisation du bien.	Plafonnés. Objectif : loyer inférieur de 20% à celui du marché.
Type de location	Location nue à usage de résidence principale uniquement.	Location nue à usage de résidence principale uniquement.
Engagement de location minimal	9 ans.	9 ans.
Délais de 1ère mise en location	12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement.	12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement.
Plafond de ressources des locataires ?	Oui en Scellier intermédiaire.	Oui mais en principe plus bas que ceux du Scellier intermédiaire.
Limitation	1 investissement par an.	2 investissements dans la limite de 300 000€ au total par an.
Zonage	Le champ d’application géographique du Duflot est plus étroit que le Scellier.