Vous êtes déjà propriétaire d’un logement et vous avez envie de changez d’espace!
Comment concilier la revente de votre propriété actuelle et la recherche d’opportunités immobilières ainsi que son financement?
Dans un premier temps, en tant que vendeur, vous avez des obligations légales.
Vous devez fournir à vos acquéreurs les diagnostics légaux mentionnés dans la page de notre site :
» Je Vends & J’Achète… avec des Diagnostics Immobiliers Légaux« .
Afin d’estimer vos capacités d’achat, vous devez faire estimer votre bien à mettre en vente par des professionnels. Deux ou trois estimations ainsi que les conseils de professionnels sur l’évolution du marché vous guideront de manière réaliste.
Ne sous-estimez surtout pas cette étape, en effet, le prix de vente et l’évolution du marché immobilier local impactent directement le potentiel d’achat et le mode de financement qu’il vous faudra choisir!
Pour le mode de financement, vous avez deux solutions :
– le paiement « cash »
– ou le prêt relais.
En ce qui concerne le paiement cash, vous disposez simplement des liquidités nécessaires à votre investissement. Dans ce cas, vous arbitrez au sein de votre patrimoine afin de déplacer de l’épargne le jour de l’achat avant de récupérer cette épargne le jour de la vente du bien que vous quittez.
Attention cette solution peut vous faire perdre le bénéfice de certains taux d’épargne, d’ exonérations fiscales ou réglementaires des placements concernés. Vous ne pourrez peut être pas retrouver les bénéfices de contrats souscrits lors de périodes plus favorables.
Seconde option : vous arrivez à organiser avec votre vendeur et vos acquéreurs un rendez-vous unique chez le notaire qui vous permettra de ne pas sollicitez d’établissement de crédit pour faire le relais entre ces deux opérations. C’est tout à fait possible, mais relativement rare dans les faits…En effet, au cas où les disponibilités de chacun des interlocuteurs ne sont pas concordantes le même jour, cette opération devient impossible.
La solution peut être un prêt relais.
Tout d’abord démystifions ce prêt (voir aussi notre page » le prêt relais » dans le moteur de recherche du site).
Ce prêt est assis sur la valeur du bien à vendre. Par conséquence, vous devez vous assurer que l’estimation faite par des professionnels sur la valeur de votre bien et les évolutions de marché à court terme sont cohérentes…N’hésitez pas à compulser plusieurs sources!
Ensuite, vous avez intérêt à vendre relativement rapidement. Cela implique un prix de vente réaliste …moins gourmand!
Quoiqu’il en soit, lors du montage financier, un bon professionnel prendra une marge de sécurité sur le prix de vente. Il demandera peut-être même à faire certifier par des organismes indépendants la valeur vénale de votre bien en sus de vos estimations.
Cette opération comptable réduit la valeur de votre bien prise en compte dans le plan de financement et donc du prêt relais…c’est sécurisant. Mais cela présente aussi l’inconvénient de diminuer « l’apport potentiel » que représente le bien en vente. L’impact sur le plan de financement initial (avant la revente) se retrouve donc sur une mensualité initiale un peu plus élevée sur un prêt complémentaire qu’avec une revente qui aurait été calculé à 100% de l’estimation…logique!
Heureusement, toutes les options sont possibles pour diminuer cette mensualité tout en conservant la marge de sécurité sur le prêt relais. Il est possible de fixer initialement une durée de prêt complémentaire au prêt relais un peu plus longue pour bénéficier d’une mensualité cohérente avec vos souhaits.
Le coût initial de ce prêt est donc plus élevé, mais lors de votre revente vous pourrez rembourser par anticipation le plus souvent sans frais ce prêt complémentaire au prêt relais.
Au sujet des coûts de ce montage financier, les intérêts du prêt relais sont « on ne peut plus » simple à calculer:
Ils se calculent au jour le jour en multipliant le taux (exprimé annuellement) par le montant du prêt relais seulement à compter du premier versement partiel ou total du prêt relais. Bien sur, le taux s’applique uniquement au montant versé et au nombre de jour d’utilisation du prêt relais!
La preuve par l’exemple :
Prêt relais de 150.000€ à un taux de 3,60% hors assurance.
Utilisation de ce prêt relais entre l’achat par versement total et le remboursement intégral après la revente de votre bien pour une durée de 75 jours.
Calcul : 150.000€ *3.60%=5.400€ de coût annuel
puis 5.400€* 75 jours d’utilisation/ 360 jours bancaires=1.125€ de coût en intérêt pour cette utilisation de prêt relais.
Il ne vous reste plus qu’à effectuer vos recherches d’un nouveau bien.
Pour vous accompagner sereinement , Agapè FINANCE reste dans une stratégie prudente & réaliste sur ces opérations où le risque réside essentiellement dans la mauvaise estimation du prix de vente du bien et/ou un retournement du marché immobilier.
