Immobilier 2013 : le maintien du « portefeuille des illusions »?

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MC900441443LE CONSTAT de ce début d’année : le record absolu des taux immobiliers !!!

janvier 2012 = 3.95% & décembre 2012=3.22%…

…qui engendre habituellement de nouvelles opportunités pour les emprunteurs :  faire renégocier leurs anciens crédits et/ou acheter un bien plus grand grâce à un crédit moins cher.

Avec ce fait notable  particulier : l’accélération & la puissance de la baisse des taux:

en 2010 48.7% de la production de crédit est inférieure à un taux 3.5%  …en décembre 2012 73.2% de la production est inférieure à un taux 3.5%!!!

En terme de durée de crédit : la durée moyenne reste autour de 17 ans et même si l’on constate que les durées longues (25 ans & plus) sont encore présentes pour 18% en 12/2012, elles sont tout de même divisées par 2 depuis 2007. De même pour l’accession, en 2007 les durées de moins de 15 ans étaient à 14,4% alors qu’en décembre 2012 elles sont passées à 21%!!!

En affinant le ciblage des durées de prêt par âge de population, on perçoit que les moins de 45 ans sont sur une dynamique vers des durées de moins de 25 ans  puisqu’il existe une chute de 13 points entre 2011 et 2012 en ce sens.

Autres constats, dans l’ancien l’orientation vers une hausse de la population des « plus de 35 ans » de 5 points confirme une baisse des jeunes primo-accédants. Le neuf étant peu significatif par la mollesse du marché.

Quand aux prix du marché en comparaison aux revenus annuels des emprunteurs, ils demeurent dans une fourchette haute : le « coût relatif moyen dans le neuf » en 2012 est de 4.6 années de revenus dont pour  l’accession 5.1 années de revenus . Et dans l’ancien, le « coût relatif moyen » en 2012 est de 4.5 années de revenus dont pour l’accession 4.7 années de revenus.

Ainsi, les ménages aisés bénéficient du bouleversement du marché : la part des « 4*smic et+ » est passée de 24.3% en 2009 à 39.4% en 2012…avec en parallèle la dégradation de l’accession sociale dans l’ancien pour -4 points.

Entre la coupure du marché des classes jeunes et populaires et la nécessité d’assainir le marché des prêts tout en évitant un effondrement de prix élevés dans l’immobilier, le constat est amère mais pas sans bon sens :

la nécessité pour les banques de prêter à « bon escient » ou « sans risque » est plus que jamais vérifiée. La grande faiblesse des taux ne doit pas faire oublier l’hyper sélectivité des dossiers . Pas tant sur des décisions de refus mais sur des décisions d’attribution de taux restaurant grassement les marges bancaires. En effet, l’écart des taux entre un « bon dossier  » et un « dossier moyen ou basique » en 12/2012 est de :

sur 15 ans 0.64pts , sur 20 ans de 0.76pts, et sur 25 ans de 0.96pts.

Pour rappel en 12/2009 sur 15 ans l’écart est de 0.36pts, sur 20ans de 0.35pts et sur 25 ans 0.55pts…

De fait les marges bancaires sur les prêts sont restaurées à des niveaux historiquement élevés.

L’ aversion du risque tant pour les ménages que pour les banques sont les moteurs puissants à l’oeuvre…une certaine sagesse également car l’affaissement du marché immobilier, les nouvelles réglementation bancaires, la conjoncture économique de certaines classes de population et les hausses généralisées d’impôts, de l’énergie, etc…sont de nature à freiner raisonnablement les projets sans écroulement à court terme du marché immobilier.

recherche_idée_blogLe fait original de 2012 serait plutôt à trouver dans  la rupture au sein des axiomes suivants :

« taux bas et immobilier en hausse  » et « taux élevé et immobilier en baisse »...

malgré la chute des taux le marché de prêt a connu des volumes de prêts en chute libre : avec sur les prêts dans le neuf -11.5% & pour ceux sur l’ancien -35.5% soit globalement -26.4%…et des prix immobiliers qui s’affaissent…

avec dans le détail, de la  chute libre sur certains marchés et des oscillations sur d’autres secteurs  entre -5% & +5% validant l’aspect « valeur refuge » de la pierre avec le vieil adage « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». Ce changement de paradigme laisse bon nombres de commentateurs perplexes sur l’année 2013!

En outre, les statistiques ou les chiffres moyens  (« médian » pour les notaires ou les « prix au mètre carré » pour la Fnaim) ne signifient dorénavant plus grand chose…dans certains quartiers de référence cohabitent des baisses de -5.8% (par exemple Nantes breil) et des hausses de +5.2% (par exemple Nantes sud)… avec en sus toute la marge d’erreur possible compte tenu du faible nombre de transactions!!!

Même sur le littoral on déniche des incohérences de statistique de prix (par ex : Pornichet maison -14.7% et St Nazaire +4.3%)…plus que jamais l’ambiance est à l’incertitude sur l’état du marché…

Comme souvent en ce cas, le retour aux valeurs sûres s’impose :

« le sacro-saint emplacement », la cohérence économique du projet vis à vis des besoins des acquéreurs et une durée de financement courte(maximum 20 ans) avec un apport de 20%!. Ces paramètres idéaux peuvent être nuancés selon les typologies de marché et d’acquéreurs mais ils éviteront les mauvaises surprises en cas de revente brutale où le prix ne couvrirait pas le reste à payer du prêt!!!

Car en toile de fonds, je maintiens que sur une perspective de long terme de 8 à 15 ans nous n’échapperons pas à un retour des prix en corrélation avec les salaires et une dynamique économique appuyés sur l’activité réelle en France et non pas sur un stock de patrimoine acquis durant les années « bulle de crédit immobilier facile « . Pour cela, seul le vieillissement de la population et la nécessité pour les possesseurs de patrimoine de vendre permettra la fin  » du portefeuille des illusions  » et amènera le transfert au juste prix du parc immobilier vers les jeunes générations.