Immo & Finance : bilan 2012 la fin…& Quid pour 2013?

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La filière immobilière.

Promoteurs, banquiers, constructeurs & agents immobiliers sont nourris par des apporteurs de capitaux ou soumis à des législateurs qui sont enclins à mettre une forme de pression sur les résultats et la fiabilité de ces entreprises tout autant que sur la qualité des biens en vente. Qualité des bilans comptables(pour respecter les normes internationales), qualité des biens neufs mis en vente (rt 2012, BBC, bientôt maison dite « passive »)), diagnostiques obligatoires de plus en plus nombreux (DPE), offres législatives imposant des normes énergétiques draconiennes(éco-prêt,PTZ+), ces vecteurs de dynamique imposent des surcoûts qui font grimper les prix. Des prix qui correspondent seulement au pouvoir d’achat des plus aisés mais qui permettent aux professionnels les plus puissants de maintenir des niveaux de bénéfice confortable.

Ainsi les acteurs de la filière & les politiques jouent un jeu dangereux.

Depuis plusieurs décennies, les offres défiscalisantes dans la pierre (périssol, borloo, scellier, etc…) développent une authentique bulle immobilière. La pression sur les coûts des matières premières et les contraintes réglementaires ne suffisent pas à légitimer des prix de vente à 12.000€ du mètre carré!!! qui sont de fait réservées à 3% de la population française.

Sur certaines zones géographiques à forte tension entre offre et demande les risques d’éclatement sont faibles voire nuls…mais en province sur des marchés à faibles volumes les dégâts sont d’ores et déjà là. La demande ne satisfait plus une offre largement excédentaire et le dispositif Duflot avec des loyers de moins 20% sous le marché va accentué cette dynamique…vers une fin de bulle !

Les banques se voient imposées des contraintes (Bâle III) qui impactent leurs critères d’octroi de nouveaux crédits. De fait , la disparition ou la forte diminution des prêts de 30 ans, la nécessité d’un apport moyen de 50.000€  pour acquérir un logement avec un prêt,etc.. en sont les symptômes. Pour les prêts immobiliers, alors même que le coût de la ressource diminue de manière spectaculaire (pour rappel, l’OAT est descendue sous les 2% en décembre), les niveaux de taux proposés à la clientèle reste à des niveaux où les marges bancaires sont plus que correctes.

En outre, la qualité requise par les banques sur les profils de porteur de projet accentue le profit bancaire puisque les profils d’emprunteurs sélectionnés représentent peu de risque de non remboursement dans les années à venir (au contraire de l’Espagne par exemple).

Nous avons ici une offre immobilière chère, présentée par des acteurs largement solvables, financées par des banques retrouvant des marges financières sur le produit « prêt immobilier », réservée à des acquéreurs des plus hauts déciles de revenus en France et soutenue par un état avide de maintenir l’emploi non-délocalisable de l’immobilier.

On s’éloigne à grands pas de l’objectif social du marché du logement pour privilégier l’objectif de rendement des patrimoines et des actionnaires.

Prix : L’évolution des « coûts relatifs des opérations d’achat immobiliers à crédit en années de revenus »

Un simple constat du niveau de l’indicateur de « l’évolution des coûts relatifs des opérations d’achat immobiliers à crédit en années de revenus » (crédit logement – 04/12/12) dans le neuf et dans l’ancien montrent que la tendance depuis 2007 est au maintien d’un coût autour de 4,5 années de revenus des emprunteurs. Alors que pour rappel, de 1965 à 2000 la moyenne est de 2,5 fois le revenu moyen(- j. friggit-cgedd). Et ceci en dépit des mouvements sur les taux d’emprunt qui ont variés par de fortes amplitudes durant ces mêmes années. Ces variations auraient dû apporter des hausses et des baisses sur l’indice retenu…mais que nenni?

Posons que cette variable ( coûts relatifs des opérations d’achat immobiliers à crédit en années de revenus) est la clé d’ajustement des prix. Les acteurs de la filière ont ainsi agit en vue de  maintenir artificiellement des niveaux de prix calés sur les acceptations psychologiques des acquéreurs. Le tout encouragé par les politiques, les possesseurs de patrimoine et les acteurs de la filière…Ce raisonnement agit d’autant plus efficacement sur un marché très concentré avec des acteurs puissants & des acquéreurs « moutons de Panurge ». La bulle est ainsi constituée…dont acte! Reste à préparer l’atterrissage.

Pour ne pas maintenir ces coûts d’opérations immobilières à des niveaux de revenus si élevés, il est urgent de stopper les aides « quantitatives »  à la pierre. Cela purgera douloureusement sans doute le niveau des prix, mais nous assisterons au retour des acquéreurs sur le marché. A cela, la ministre du logement semble favorable d’autant plus que les caisses de l’état sont vides! Ainsi le marché corrige le marché!

Et pour 2013?

Toutefois, ne rêvons pas…Cette tendance baissière des prix se fera au moins au début sur une courbe de long terme .

La modification sociologique des possesseurs de patrimoine est portée par le vieillissement des ménages français. Parmi ces ménages, la majorité n’a pas besoin de vendre rapidement. Et bien au contraire sur une tendance longue, la problématique de la dépendance va encourager un état sans le sous à faire en sorte que cette population vieillissante reste à domicile. Le rêve des jeunes générations d’un « crack immobilier » est ainsi peut être remis aux calendes grecques.

Les modèles de prospectives de J. Friggit nous amène vers une baisse régulière et plus ou moins longue des prix dans la mesure où les acquéreurs ne verront pas de si tôt une hausse de leur revenu et que l’état n’a plus les moyens de « donner » de grosses marges de manoeuvre aux acquéreurs & à la filière… d’où l’analyse assez pertinente de C. Duflot en terme de « justice sociale sur le patrimoine immobilier : « Répondant aux appels de la FNAIM pour étendre certains dispositifs d’aides au parc ancien, Cécile Duflot a clarifié sa position en affirmant que la priorité doit être donnée à l’offre nouvelle. « Car sans un effort sur l’offre, toute action en faveur de la solvabilisation des acquéreurs dans l’ancien se traduira par une inflation des prix, et au final une captation par la rente foncière », a insisté la ministre. » En résume, actons le choix d’une hausse de la qualité des biens neufs pour voir les prix de l’ancien prendre le chemin de la baisse…par un simple effet de comparaison de prestation.

Pour 2013 et les années à venir, je parie donc sur une lente érosion des prix avec des pics de baisse et des sursauts à la hausse tout aussi extravagant en lien avec les excès économiques internationaux et leurs impacts sur les placements boursiers. Avec pour cible, un retour lent dans le tunnel de J. Friggit, soit une baisse de 35% sur 15 ans. Avec un début de baisse plus lent sur les 8 premières années(moins 10%) puis une accélération sous le schéma « effet boule de neige » sur la seconde période (moins 25%).

Bonne fin d’année 2012 et  bons paris pour 2013!