Fiscalité immobilière 2013 : 5 points clés!

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Les derniers mois ont vu de nombreux changements apparaître en matière de fiscalité immobilière. MeilleursAgents.com vous propose un tour d’horizon des informations à retenir sur 5 sujets essentiels pour bien aborder 2013.

1. Surtaxe sur les plus-values

A compter du 1er janvier 2013, une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros est instaurée pour les ventes de résidences secondaires et de biens d’investissement.

Important : La plus-value sur la résidence principale est toujours exonérée d’impôt.

Cette surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir, ni aux cessions de résidences principales. Par ailleurs, elle ne concerne pas, en principe, les plus-values pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012 (renseignez-vous auprès de votre notaire ou de votre avocat pour plus de détails).

Le versement de cette surtaxe est effectué par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente et s’ajoute au taux global d’imposition des plus-values fixé à 34,5%.

Rappel : Le taux global d’imposition est de 34,5% (taux forfaitaire d’imposition : 19% + prélèvements sociaux : 15,5 %). Depuis, le 1er février 2012, les abattements pour la plus-value d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif sont de :

  • 2 % par an après 5 ans de détention,
  • +4 % par an après 17 ans de détention,
  • +8 % par an après 24 ans de détention.

Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 30 ans de détention.

L’imposition est progressive selon le barème suivant :

(PV = montant de la plus-value imposable)
Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe Montant de la surtaxe
De 50 001 € à 60 000 € 34,5% 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € 2% PV
De 100 001 € à 110 000 € 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 € 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 € 4% PV
De 200 001 € à 210 000 € 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € 5% PV
De 250 001 € à 260 000 € 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6% PV

2. Changement de TVA sur l’immobilier neuf

Les ventes entre particuliers de biens immobiliers acquis en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et datant de moins de 5 ans sont désormais exclues du régime de la TVA,au même titre qu’un bien acquis dans l’ancien.

Important : La TVA applicable sur l’achat de biens immobiliers neufs est de 19,6% (7% pour les logements sociaux). À compter de 2014, ces taux passeront de 19,6% à 20% et de 7% à 10% pour les logements sociaux.

3. Le dispositif Duflot remplace le Scellier

Depuis le 1er janvier 2013, le nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, dit régime « Duflot », a été instauré. Proche de la réduction d’impôt Scellier, il impose plus de contraintes en matière locative tout en offrant des taux de réduction d’impôt plus importants.

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est fixée à 18% pour les logements situés en métropole et à 29% pour ceux réalisés outre-mer. Cette réduction est répartie sur neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000€. Par exemple, un investissement Duflot en métropole donne droit à une réduction d’impôt de 36 000€ (18% x 200 000€) répartis sur 9 ans, soit 4 000€ par an.

Un contribuable ne peut réaliser plus de 2 investissements dans le cadre du dispositif Duflot par an pour un total de 300 000€. La réduction annuelle du dispositif Duflot est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (limitées à 10 000€ par an par contribuable)

Important : L’avantage fiscal calculé par rapport à la valeur du bien est valable dans la limite d’un plafond de prix au m2 de surface habitable qui ne peut dépasser 5 500€/m2. Dans la pratique, cela limite l’intérêt des investissements Duflot dans zones où les prix de l’immobilier neuf sont supérieurs ou égaux à 5 500€/m2 (notamment Paris).Exemple : pour un bien de 50 m2 à 6 000€/m2, l’assiette de réduction d’impôt n’est pas de 300 000€ mais seulement de 275 000 € (50 x 5 500 €).

Quels sont les investissements concernés ?

Il s’agit de certains types de logements acquis ou construits en pleine propriété entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 : logements achetés neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), logements que le contribuable fait construire, mais également les logements réhabilités ou transformés sous certaines conditions (la liste détaillée des biens concernés est disponible ici).

Quelles sont les conditions à respecter ?

  • Les logements doivent être situés dans des zones géographiques caractérisées par un « déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ».
  • Ils doivent respecter un haut niveau de performance énergétique (norme BBC).
  • Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, dans un délai de 12 mois maximum après la date d’achèvement de l’immeuble (ou après la date d’acquisition si elle est postérieure).
Attention : La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret selon la localisation et/ou la taille du bien. Elle ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.

Tableau comparatif Scellier et Duflot :

Scellier Duflot
Période d’investissement Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.
Réduction d’impôt 6% à 25% selon le label BBC et/ou la date de construction/d’acquisition. 18% du prix de revient pour un bien en métropole, 29% en outre-mer.
Plafond de l’assiette fiscale Limité à 5 000€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an. Limité à 5 500€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an.
Abattement forfaitaire 30% en Scellier intermédiaire. Néant.
Plafond des loyers Plafonnés selon la localisation du bien. Plafonnés.
Objectif : loyer inférieur de 20% à celui du marché.
Type de location Location nue à usage de résidence principale uniquement. Location nue à usage de résidence principale uniquement.
Engagement de location minimal 9 ans. 9 ans.
Délais de 1ère mise en location 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement. 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement.
Plafond de ressources des locataires ? Oui en Scellier intermédiaire. Oui mais en principe plus bas que ceux du Scellier intermédiaire.
Limitation 1 investissement par an. 2 investissements dans la limite de 300 000€ au total par an.
Zonage Le champ d’application géographique du Duflot est plus étroit que le Scellier.

4. Le PTZ+ : moins de bénéficiaires mais toujours intéressant

La version 2013 du PTZ+ est très favorable aux foyers disposant de revenus modestes, le texte ayant abaissé le niveau maximum de ressources nécessaires pour bénéficier du dispositif, pour une personne seule, entre 18 500€ et 36 000€ selon les zones (voir le détail des zones ici)

Rappel : Le (PTZ+) prêt à taux zéro renforcé s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Il ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par d’autres prêts immobiliers ou des apports personnels.Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique (norme BBC). Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens.

5. Durcissement de la taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est désormais applicable dans des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants (contre 200 000 auparavant) et dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Pour échapper à cette taxe, la durée d’occupation minimale d’un bien est désormais portée à 90 jours consécutifs sur un an (contre 30 jours auparavant). Enfin, si le taux d’imposition reste fixé à 12,5% de la valeur locative pour la première année d’imposition, il est porté à 25% à compter de la deuxième année d’imposition.