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« Aucune ville n’échappera à l’éclatement de la bulle immobilière »

Une interview du Cabinet Primeview sur la tendance longue des prix  en immobilier : « Faites vos jeux!!! »

Et pour approfondir, nos 3 articles de prospectives sur les acteurs et les tendances immobilières 2013:

2013: la tendance et puis après!?

2012 : comment et avec quels acteurs en sommes nous là?

2012 (la suite) : le point de non retour!

Pierre Sabatier, co-fondateur du cabinet Primeview

Pierre Sabatier, co-fondateur du cabinet Primeview (©dr)

Entretien avec Pierre Sabatier, économiste chez Primeview et co-auteur, avec Jean-Luc Buchalet, d‘une étude en trois volets sur le marché immobilierfrançais. Publiée au printemps dernier, celle-ci prédit « plus de 30 % de baisse des prix dans les 5 à 10 ans à venir », soit la projection la plus forte à ce jour. Alors que le mouvement tarde à s’enclencher, nous lui avons demandé de préciser ses prévisions. Ou comment l’État et ceux qui ont mis en avant « la prétendue pénurie de logements [ont] contribué à l’émergence d’une bulle » immobilière en France.

(LaVieImmo.com) – Au printemps, vous annonciez une baisse imminente des prix de l’immobilier. Les chiffres de la Fnaim ont montré que l’ajustement avait été moins fort qu’anticipé et les Notaires maintiennent leur prévision d’une stabilisation des prix parisiens sur de très hauts niveaux…

Pierre Sabatier : Nos prévisions s’entendent à moyen-long terme. Ce ne sont pas quelques mois de stabilisation qui vont changer la donne. Au contraire, je serais tenté de dire que plus le mouvement tardera à s’enclencher, plus la baisse sera longue et prononcée. L’immobilier n’est pas un marché liquide et les ajustements de prix sont lents à se mettre en place : l’exemple des crises passées nous enseigne qu’ils suivent les contractions de volumes de vente avec un décalage de 9 à 15 mois. Nous maintenons donc notre prévision d’une baisse de prix de 30 à 40 % en moyenne nationale, en cumulé, au cours des cinq à dix prochaines années.

Que faites-vous du manque de logements ? La faiblesse de l’offre n’agit-elle pas comme un soutien aux prix ?

Pierre Sabatier : Cet argument est l’un des plus fallacieux qui soit : techniquement le manque de logements n’existe pas, à part peut-être ponctuellement dans certaines zones très précises. Ce qui manque, ce sont des logements abordable à la demande, en comparaison de quoi dit-on qu’elle est forte ? Nous montrons dans notre étude que la hausse de prix des dernières années a eu lieu dans un contexte démographique porteur, qui est en train de changer radicalement – et pour longtemps. Entre 20 et 59 ans, un ménage est considéré comme un « acheteur net » de logement, c’est-à-dire que chaque année, il y a plus de biens achetés que vendus par des ménages de cette tranche d’âge. Après 60 ans, la tendance s’inverse et on parle de « vendeurs net ». Or, si, au cours des quarante dernières années, le nombre d’acheteurs a progressé de manière significativement plus rapide que celui des vendeurs nets, le rapport est en train de s’inverser avec le vieillissement des générations issues du baby boom. Le nombre d’accédants potentiels à la propriété devrait se stabiliser sur les niveaux actuels, soit environ 33 millions, tandis que celui des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), lui, augmentera de manière très nette. Ce changement d’environnement démographique promet d’avoir un impact fortement déflationniste sur les prix de la pierre.

Quid des taux ? Leur niveau historiquement bas ne solvabilise-t-il pas la demande ?

Pierre Sabatier : Si, même si sur le plan du financement, ce sont plutôt l’allongement des durées d’emprunt et la moindre exigence des établissements prêteurs en matière d’apport financier des ménages qui a joué ce rôle de solvabilisateur de la demande. Là aussi, la donne a déjà commencé à changer : les nouvelles exigences réglementaires de ratio de fonds propres imposés par la réforme Bâle 3 vont contraindre les banques à réduire la durée des emprunts qu’elles accordent et à prêter plus cher. Mécaniquement, la part d’apport personnel des ménages devra augmenter. La demande de crédits, déjà très faible, en pâtira d’autant plus.

Vous tablez également sur un désengagement de l’État. Contrairement à ce qu’il avait pu laisser entendre, le gouvernement a prévu un successeur au dispositif Scellier d’aide à l’investissement locatif, et il n’est pas exclu qu’un prêt à taux zéro soit remis en place pour l’accession à la propriété dans l’ancien.

Pierre Sabatier : Le désengagement de l’État est inévitable. Là encore, nous travaillons à moyen-long terme. Même si des aides sont effectivement programmées pour 2013, il ne fait pas de doute, au regard des contraintes qui pèsent sur les finances publiques, que les gouvernements qui se succèderont dans les années à venir auront du mal à ne pas mettre un terme aux programmes de stimulation de la demande. Voire à augmenter la fiscalité sur l’immobilier. Dans ce cas, la baisse des prix pourrait être plus rapide et plus nette encore que nous l’anticipons.

Est-ce à dire que l’Etat a soutenu la hausse des prix de l’immobilier ?

Pierre Sabatier : En partie, oui. Et c’est d’ailleurs ce qui explique que la France soit le seul pays industrialisé à ne pas encore avoir connu de baisse de prix. La fameuse « exception française ». Non seulement parce que ces aides ont solvabilisé la demande potentielle, mais plus encore peut-être à cause de ce qu’on appelle en économie « l’aléa moral ». En incitant les ménages à investir dans l’immobilier via une fiscalité et un système d’aides adaptées (en leur apportant pour ainsi dire sa caution), l’État fait passer le message implicite qu’il s’agit d’un placement sans risque. Or dans tout investissement, quel qu’il soit, il y a un risque… On l’a vu avec la bulle bancaire de la fin des années 2000 aux États-Unis, par exemple.

Vous prévoyez une baisse « en moyenne nationale ». Même dans les grandes villes ?

Pierre Sabatier : Oui. Ni Paris ni les grandes agglomérations de province ne seront épargnées. On retrouve l’aléa de moralité : l’idée – solidement ancrée dans les esprits et régulièrement mise en avant par les observateurs – selon laquelle Paris et les grandes villes de province sont à l’abri de la baisse en raison d’une prétendue pénurie de logements, a contribué à l’émergence d’une bulle. Elle participera à son éclatement, selon un schéma qui n’est pas sans rappeler la situation de Tokyo, ville autrement plus dense que Paris, à la fin des années 1980. Ou l’éclatement de la bulle Internet de la fin des années 1990. A la seule différence que les ajustements sont plus lents sur le marché de l’immobilier que sur celui des actions.Propos recueillis par Emmanuel Salbayre – ©2013 LaVieImmo

« Aucune ville n’échappera à l’éclatement de la bulle immobilière » – Interview | LaVieImmo.com.

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